房地产政策与房地产市场分析

赵振宇

摘要：在现代社会制度政策中，房地产行业政策逐渐从“宽畅”走向“宏观控制”状态，实现了政策制度的完善，陆续颁布了房地产新政策，使得房地产市政呈现“跌量价涨”现象。对此，笔者根据实践研究，就房地产政策和房地产市场进行简要分析。

关键词：房地产；政策；市场；研究分析

如今，房地产行业已经成为社会经济进步的重要组成部分，对人们生活居住、市场经济环境具有重要影响。但是，我国房地产行业在其政策制度上仍然存在诸多不足，有待进一步完善。其行业市场发展也发生了波动。根据我国有房地产制度规定，分析房地产政策与市场，对可持续发展、社会发展具有重要价值。

一、房地产政策与市场状态

我国房地产行业在某一时期达到鼎盛，无论是售卖价格还是面积上都实现了新的突破。在其总价和单价上不断的变化直至2007年。对此，为了解决一些房屋价格增长较快问题，我国政府进行了市场控制，使得房地产行业政策逐渐由“宽松”走向“宏观控制”状态。在政策制度颁布后，在2016年1、2月房地产房屋价格呈现出交易量降低，房屋价格缓慢提高现象。不过，在3后又出现了新的变化。据调查得出：1--3月份我国房屋售卖面积共15352万平方米，同比提升35%。在几十个城市中房屋价格同比提升15%；二手房交易同比提升10%。1--3月房屋售卖平均单价在5000元左右，同比提升16%。房屋价格的提高使得量价共同提高，同时逐渐趋于二、三线城市发展。针对这一问题，我国政府也对房地产进行了宏观调控。

在会议中制定差别化的信贷、税收、土地政策，抑制房屋价格提升较快现象。随后，我国又出台了相关抑制房价快速提高的通知，提出：人们在第一套住房购买面积在90m2以上，贷款首付需要在30%以上。而非首套住房其贷款首付比重应在50%以上，贷款利率在标准利率的1.1倍以上。对于贷款购买第三套或更多者，需要相应的提升首付款与利率水平。

该政策制度的落实也是历史上国家对于房地产政策控制影响最大的。不过，该政策的落实与控制，并未达到预定效果。据最新数据调查显示：在我国几十个城市中楼盘销售价格提升幅度在22%；特别是在相关政策制度后，市场环境并不理想。不仅没有下降，反而出现增加现象，增长在1.5%。

二、房地产政策控制影响因素

众所周知，该房地产政策控制的深化与提升，政策制度的增加，频率的提升是从未出现的。这充分说明了我国政府对房地产价格抑制的决心。在该控制中房地产价格为什么没有得到控制，反而增加。对此，笔者根据其政策控制影响因素进行简要分析。

第一，政策制度细则不够完善。现阶段，我国一些政策细则概念定义划分不够明确，使得政策制度的实施和落实效果不够明显。比如：在“国十条”出台后，其要求针对“房价较高、增长迅速”的城市制定抑制措施，不过，至今为止并没有对“房价较高、增长迅速”的标准进行定位，也未对哪些城市出现这一现象列为重点抑制城市。此外，在该政策中要求“房源囤积、故意提升房价”的现象的开发商或是企业，应加大惩罚和媒体曝光，严重者将取缔经营资格。但是针对房源囤积、哄抬房价的详细评定标准没有详细的指出。对于政策中被视为打击炒房者着有力一条，即：指导个人合理住房分配、调整个人房产效益税收制定有关内容，未有任何体现。针对开发商最有效的抑制方法，即：对后者展开土地增值税的“注重清点与检查”内容，在实际落实中也仅是形式化。

第二，地方政府自身效益和房价升降有着直接影响。我国在土地出让形式上，政府为成为房地产市场的掌控者，将土地售卖主动融合到房地产商品价值的生成，一些区域地租单价在房地产单价的50%之多。政府自身效益和房价升降有着直接影响。所以，针对一些建筑规模较大并且有较多债务的政府，房屋价格的降低易造成房地产市场交易量的降低，进而降低了整体经济进步。同时，使得完全依靠土地的财政单位也将出现财政赤字现象。所以，多数地区政府较为被动的进行该政策落实，不断的观察市场经济进而等待着减小控制力度。

例如：在某一线城市楼盘新的政策发布前进行修改，开发商的最大顾虑为“一户一房”政策被取消。一些城市城府在媒体会议中为新的制度政策造势，提出控制效果得到提升，在后续新楼盘交易单价由10%--20%的降低。而根据可靠数据调查显示，该地区建筑的90m2或以下房屋价格比同期提升了25%。

第三，保障性的房屋建筑缺少可行性保护方法作为政府影响房产市场的主要政策依据。不管是经济收入较低还是中等收入的人都有一定保证，前提要求是对市场的“查缺补漏”。在国家新颁布的“国十条”中提出了：保障性住房对人们的重要作用，强调各城市应在近期制定和发布住房建计划，确定保障性住房、中小普通住房的建造数量与比重。保障性住房、棚户区域建设与商品房用地应在住房建设用地供应量的70%以上。同时，优先供应。伴随着近600万套保障性住房的政策落实，其房产市场走向了新的发展时期，进而弥补商品房不足，保障房市场空间较大，有待进一步挖掘。不过，在其过程中应注意，保障性住房政策对其主体的定义标准含糊、退出制度不健全。至今为止，我国仍然未有相关制度进行明确，只是国务院和部委部门有相关关制度与证法规。由此可见，保障性住房建设发展任重而道远。

三、房地产政策的完善与市场环节的优化措施

（一）细化政策细节概念

在有关政策制度中的具体内容进行概念定义，解决由于政策制度的模糊而造成在实际落实中问题百出现象。所以，想要确保房地产政策的有效落实，还需要在对有关细节政策进行完善。

（二）健全土地招标、拍卖、挂牌体制

相比于协议转让经营性土地体制形式，实行招标、拍卖、挂牌形式更具有科学性、合理性。同时，能够有效防止土地资源的流失，进而避免权力租赁等人为因素影响市场环境。依法打击圈地与地皮炒卖现象，确保公众利益不受影响。不过，该种方式也存在诸多不足，有待进一步完善。尤其是在地王现象的发生，影响了市场环境造成价格引导失效。

为抵制房屋价格增长较快问题，其当务之急就是健全土地招标、拍卖、挂牌体制。虽然现阶段该制度有相关政策制度，不同区域政府根据具体状况颁布了相关落实方法。不过，依然没有从根本上得到有效控制。所以，应用健全土地招标、拍卖、挂牌体制，确保体制的严格性、规范性。比如：对招卖应遵守哪些流程和达到怎样的程度；挂牌要遵守哪些原则；签署的协议内容条款等要有明确的标准。

结语：

房地产政策的完善是市场良性发展的必要保证。因此，还需要从根本问题上落实，解决房地产市场持续稳定发展问题，健全财政制度等，确保其行业的长效发展机制。

参考文献：

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