住宅商品房精装修的操作模式与流程

魏舍台徐德才

摘要：住宅商品房精装修已成为社会发展的趋势，如何进行操作值得探讨，本文提出其操作模式，操作难点，希望引起业界重视，适应不断变化的新形势。

关键词：商品房；装修模式；流程

一、住宅商品房装修的发展阶段

住宅商品房经历了毛坯房、简装房、精装房等几个阶段，从粗犷方式逐步演变精细方式，凸显出社会不断进步，人民生活水平不断提高。

浙江省在地方层面上对建设部倡导的精装房予以积极响应，并采取了实际行动。在全国率先提出推行住宅全装修，今后的浙江，毛坯房将基本退出历史舞台。浙江的做法在全国引发热议，普遍叫好。

二、商品房精装修的必要性与可能性

2.1毛坯房，在装修时存在诸多问题受人诟病：

①重复装修带来的资源极大浪费；

②是装修过程中敲墙挖洞，对建筑安全带来严重隐患；

③装修过程冗长，既污染了小区环境，也影响了邻里关系。

由于毛坯房存在的上述缺陷，精装房应运而生，成为时代发展的必然。

2.2精装房的优势

业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的内在驱动力。

住宅精装修逐渐被消费者认同和接受住宅精装修对消费者具有以下益处：

2.2.1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸张化所带来的错觉。

2.2.2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。

2.2.3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果，避免对室内设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）；随着住宅精装修开发的日益成熟和规范，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。

精装房成为市场发展的方向。

三、住宅精装修开发的操作模式和流程

3.1模式的多样性，体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系

住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，根据开发商承担责任以及消费者参与度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内挑选，以便开发商集体采购并施工。

一般来说，开发商承担的责任越多，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深，从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。

但是由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。

3.2不同模式的流程

虽然模式不同，流程却基本相同，方案设计和材料选择是关键。住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计→材料采购→样板示范→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节。如果是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。

3.3住宅精装修对设计师提出更高的要求。

方案设计阶段，应由由装修设计师把握全局。装修设计师首先应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。

其次，设计师要主导与面向产品的研发工作。把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体，由设计师统筹管理，作为整个过程的主导力量。因为，住宅装修产业化的设计、生产、建造涉及面广，需要熟悉住宅装修中各类别的各种产品及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。

这种设计工作包括两个方面：一方面是指作为部件的产品设计。在这里，每件实用家居产品都被作为艺术品来设计，艺术深入到每件产品中，而不是为艺术而艺术。这些被赋与艺术性的产品将共同构成未来家居空间的艺术性。另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计。住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀，而是实实在在满足消费者的根本需要。

在这里，室内温、湿度的保持，空气的洁净度、新鲜度，合理的功能安排以及人体工效学、环境心理学，生态学等多方面的考虑和追求，使得安全、健康、舒适、优美，环保成为现实。同时值得强调的是安全生命周期与清洁生产战略这两个非常重要的现代理念设计。

四、住宅精装修开发的难点

4.1、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾？

消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”。

4.2、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险

房产商承诺交房期限一般都较为紧张，若不能如期交房，业主将会索赔，而土建安装工期拖延装修便无法进入。加之室内装修劳动密集用人多，一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍。由于各工序用工多，工种繁杂，工作面有限，各工种交叉施工，交叉污染，互相影响，工期很难保证。另外，装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人，而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工，这种落后的施工方式必然产生大量质量问题，加大业主对房产商投诉风险。

五、结束语

住宅精装修将成为住宅市场的主导力量，随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。在近几年，以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。