滨海新区土地整理工作研究

张博

摘要：土地整理作为一项涉及资源环境、社会经济、政策制度的系统工程，是我国社会经济发展过程中解决土地利用问题的必然选择。全国“十一五”规划中，把滨海新区纳入国家总体发展战略布局，土地整理工作充分落实科学发展观、构建社会主义和谐社会和保证社会经济的可持续发展的重要项目。本文笔者对滨海新区土地整理工作实际情况进行了理论和实践的研究，针对滨海新区土地整理的实际情况，提出了自己的见解，希望能够对规范和指导滨海新区土地整理工作具有参考帮助。

关键词：土地整理；滨海新区；土地整理措施

中图分类号：F292文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）05-0244-02

1滨海新区土地整理工作概述

全国“十一五”规划中，关于“继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。”把滨海新区纳入国家总体发展战略布局，建设滨海新区，是天津的希望所在、后劲所在，是实现更大发展的制胜一招。

土地整理工作是非常最重要的，国家的经济发展、人民的安居乐业最重要的基本条件是合理有序的进行城市规划，最大程度合理利用土地，土地整理是土地管理工作中的重要环节。所谓土地整理，是指在一定区域内，按照土地利用规划和城市规划确定的目标和用途，采用行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整改造、综合整治，提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件以及生态环境的过程。整个土地整理工作要根据经济的发展，区域人口的增减变化，制定符合城市发展目标的规划。如何提高土地的利用率，更科学合理利用宝贵的土地资源，是摆在每一个土地管理者或指定地域规划者面前的一道难题。本文从滨海新区区域特点，合理进行城市周边土地整理与旧城区改造，进行现代化的土地整理角度进行论述。

2新区开展土地整理工作现状

在我国当前改革开放大力发展经济建设的形势下，建设宜居新城市形象是各经济发展地区一些城市的重要目标，土地整理与城市更新建设可以视为一个城市的经济实力和能否预见未来发展的晴雨表，它可以体现出这个城市若干年后是走向繁荣或衰败。根据现在城市发展状况、经济的发展、人口的增加、人们日益不断的需求增长，滨海新区旧城区改造是必然的。为了减少在改造过程中一些低效行为造成的成本损失，并不断提高土地整理工作的顺利发展与工作活力，城市政府应将政策手段和市场机制结合，并以此来达到推动城市建设与旧城区的改造。在具体的实践中，土地整理和旧城区改造交织在一起，针对现在天津市的土地使用实际情况，天津市国土资源和房屋管理局提出并实施土地开发整理新的配套政策，逐步建立起土地开发整理项目的管理制度，有效组织实施了《天津市国有土地使用办法》，规范了经营性用地市场秩序，实现认识和行动的时代创新，取得了明显的成效，为旧城区土地再次开发利用，建设现代化新兴城市奠定了坚实基础。

但是，在工作开展中我们发现旧城区的建筑大多是历史遗留积累下来的，严重阻碍了城市进一步发展，这时就需要实施全面的、大规模城市更新的土地整理。

3针对新区现状提出土地整理措施

城市周边的土地整理和城市旧城区更新改造的土地整理是城市建设发展的两种模式,它们在政策和实施难度方面有所不同。

3.1城市周边的土地整理城市周边土地整理所涉及的土地利用价值较差，部分属于废弃不用和未充分开发利用的土地，对这些土地实施整理，对于土地所有权人和土地使用权人都有益处，所以一般不会受到来自于土地使用权人的抵制。由于土地整理与旧城改造的运作主体不完全相同。土地整理是指为适应大规模的城市发展建设之需，将城市周边地区的土地依据规划而对一定地域原有土地利用结构进行政策性调整的政府行为。在经历若干年的演化以后，城市周边地区土地整理利用逐渐被纳入城市化发展的必要手段，将城市周边地区的土地整理后纳入储备库，是循环经济发展的战略储备，还可以使其成为政府调控土地供给的政策体系，进而作为间接影响土地利用模式的手段和方法，能充分提高土地利用率和价值规律。在制定土地整理政策之前，首先应该考虑城市未来发展的人口规模、经济发展方向等因素，制定适合本地区土地整理的政策及切实可行的实施方案。城市周边地区的土地整理主要是为了治理改造不适应现代化城市形象的规划和土地利用率低、原建筑布局整体效益差等弊病，它是从城市发展规划和投资的需要出发，通过权属转移来重新界定地块的范围，达到社会效益的改善，并凸显其经济价值的目的。就具体实施来说，首先在政府对待开发整理区域制定出详细规划后，由政府委托土地储备整理机构与该区域土地使用权人协商，收购、征收或收回该区域内的土地使用权。然后根据天津市国土资源和房屋管理局经营性用地实施“净地”出让的要求，完成该区域内的土地整理、房屋拆迁、土地性质转用等工作，达到场清地平、具备随时出让的条件。

3.2旧城区改造的土地整理滨海新区的旧城区改造，要根据规划要求将现有的旧城区住宅用地改造建设成为生态环境优美、适合现代人居住、工作、购物、休闲娱乐等可持续发展的独立区域，而由于旧城区的人口和建筑物密度都非常大，权属结构复杂，改造过程中的拆迁安置和补偿负担相当繁重，导致了改造的难度非常大。因此，旧城区改造的土地整理不仅涉及到实施新的城市规划，还关系到居民生活和总体福利水平的变化。滨海新区旧城区的建筑大多是历史遗留积累下来的，存在着布局不合理、网点分布不均匀、人口密度大、边沿地区缺少服务设施、公共建筑陈旧及设备落后等这样或那样的问题。为了改变城市面貌，加快城市土地储备开发整理的速度，提高土地整理开发效率，降低土地开发成本，确保土地整理、基础设施建设、城市发展的统一性、协调性和科学性，可采用两种开发整理方式对旧城区实施改造开发。

3.2.1整理委托的旧城区改造旧城区改造由政府统一规划，市场运作，采用对外公开招标,确定有实力的企业对要改造的地块进行整体整理。在招标过程中，土地储备整理机构要严格审查投标企业的投标资质，所选择的中标单位要有足够的资金能够满足对拟开发地块的开发整理、拆迁安置、基础设施配套等工作，同时可以要求中标单位必须在规定的时间内将对该地块改造所需的资金打入规定的开发整理专项账户之内，便于统一监管，做到专项资金，专项使用。由于经营性用地要全部以“净地”方式交易，这使得土地供应的数量、质量和供地节奏与改造开发地块有着密切关系。通过向全社会公开招标，由符合资质的企业投标，政府组织专家评审，选择方案最佳，费用合理的企业中标，可以保证土地开发进度和质量，控制开发费用。这样政府能更准确地掌握宏观信息，更合理的安排土地供应计划，增强市场调控能力。

3.2.2由土地储备整理机构实施的旧城区改造为了更好的规范和管理好土地一级开发市场，避免一些企业在开发整理过程中扰乱土地市场秩序，可以根据土地储备整理机构的自有资金、借助银行平台等手段，对一些待改造地块进行以土地储备整理机构为主体的开发整理。在整理过程中，要充分考虑到银行贷款的政策，开发整理的费用保证措施，政府的政策支持，以及在拆迁过程中遇到的各种问题，主要有以下几个方面：

3.2.2.1资金筹措旧城区改造是一个需要占用大量资金的工程，在资金筹措中单单凭借土地储备整理机构的自有资金是远远不够的，这就需要充分吸纳各类资金以满足拆迁改造工程。借助银行平台是目前土地开发融资渠道比较可行和常见的方法，通过银行短期贷款，可以较好的满足土地开发所需要的大量资金，但要考虑到银行对土地开发贷款政策的变化。还要考虑在借助银行平台的同时利用其他融资渠道筹措资金。

3.2.2.2政府的政策支持在一些改造难度较大的地块改造过程中，应尽量争取政府在改造开发过程中给予一定的优惠政策，例如减免各项费用、税金，返还政府收益等。同时，在一些矛盾激化点较多，容易造成社会不稳定的地块改造中，还应尽量争取政府协调其他职能部门给予大力配合，以保证地块改造可以顺利实施。

3.2.2.3拆迁过程中的安置方式居民住宅类房屋拆迁是旧城区改造的热点和难点问题，因此应聘请有资质、有实力的房屋拆迁评估机构，参照被拆迁房屋相同区域、相同类型的二手房成交案例的市场价格，合理确定被拆迁房屋的评估价格。在对地块改造过程中，土地开发整理机构对被拆迁人可以提供出多种拆迁补偿安置方式，如货币补偿、房屋产权调换等方式。

3.2.2.4关于还迁房的解决方案对于选择房屋产权调换的被拆迁人，由于土地储备整理机构自身没有建设定向还迁房的资质，因此必须通过招投标的方式，委托一家有资质、有实力的房地产投资单位建设定向还迁房，销售对象限定为指定拆迁片的还迁户。投资单位必须高标准规划整体环境及配套设施，优化设计房型，尽心组织施工，使整体环境与城区定位相一致。在还迁房建成之后，投资单位必须按照招标文件中规定的销售平均价格和最高价格对还迁房进行定向销售。

4综述

滨海新区有着地理位置上的优势，能否真正成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区，要看经济发展的成果、城市建设的环境标准与整体形象。因此我们必须在实践中不断探索、不懈付出和艰苦努力，在做好旧城区改造的同时也应做好城市周边的土地整理与储备工作，以保证滨海新区大发展的进程中土地资源的有序供给。

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