基于土地估价中市场比较方法的改进

黄廉锋

摘要：本文主要对土地估价中市场比较方法的改进进一步的分析和了解。土地价格能够在一定程度上反映土地的稀缺程度，它是国家进行土地市场管理、对土地进行宏观调控的重要指标。所以合理评估土地价格非常具有必要性。

关键词：土地估价；市场比较方法；改进；影响

引言：

土地价格是反映土地稀缺程度的重要信号，是国家开展土地市场管理、制定土地宏观调控政策的重要依据，因此对土地价格准确评估具有重要的意义。目前土地市场上的评估思想和评估方法还不成熟，估价结果可信度较低，从而造成了评估地价与市场地价相差悬殊，甚至两者不具有可比吐问题的出现。因此对现行的估价方法进行研究改进，寻求一种科学、有效的评估方法，对我国土地估价业的健康发展具有重要意义。

一、土地价格的影响因素分析

1.土地需求因素

当社会经济发展状况好时，随之而来的是国民收入的增加、金融市场景气、社会总投资增加、社会福利制度得到完善、人民生活水平提高，与此同时，土地因其特殊性受到“追捧”，从而带动价格上涨。经济发展有两方面的表现扩大经济规模和调整产业结构。一个国家在城市化发展的进程中就会伴随着人口聚集、财富聚集、技术聚集、和服务聚集的实现，以上变化就会导致各种用途的土地需求量的增加。城市化在用地需求上包括内涵增加需求和外延扩大需求两个方面。内涵增加包括用地结构的优化、增加容积率、旧城改造等，在这些过程中，土地用地数量在总数上是不变的，但因为土地利用率会提高、用地环境也会得到很好的改善，使用更加合理，导致了地价的提升。

2.土地供给因素

现如今人们在生产生活中需要更多的土地，但土地供给量时一定的。土地具有稀缺性，伴随着经济的增长和人口的增加，人们在生产生活中需要越来越多的土地，但在一定时期一定范围内，土地的供给总量是一定的，土地供给曲线是完全无弹性的。地方政府是土地的最大供应商，政府会根据土地市场行情让出土地，部分政府为保持垄断，对土地供给过少，导致土地价格供不应求，在此时，政府为了让利润最大化，会给出较多的土地。另外土地供给方式也会影响土地价格，如拍卖出让与招标出让，这都会让土地价格高于平均市场价。

3.宏观政策因素

在我国，作为一级土地市场垄断商的政府，会在市场发生失衡或失灵的情况下，采取必要的政策手段进行直接或者间接的调控。为了保证国民经济持续健康的发展，对土地市场价格进行宏观政策调控是非常重要的。这些宏观政策主要包括土地宏观调控政策、金融货币政策、税收政策、住房政策、城市规划发展等。政府是一级土地市场垄断，如果市场出现失灵或者失衡，它会采用必要的政策手段来进行直接或间接调控，为让国民经济能够持续健康发展，宏观政策调控土地市场价格很有必要性。

4.区域和个别因素

宏观政策一般是对城市总体地价水平产生影响，而区位因素和个别因素对具体地块的市场价格影响更为直接。对土地价格产生影响的区域因素一般指该地区的繁华程度、交通情况、基础设施状况、公共设置状况、环境条件、人口状况等。影响土地价格的一般因素有面积、土地使用年限、宗地形状、土地临街条件、土地开发程度、土地级别、容积率等。在这些个别因素的综合影响下，即使是相邻的两宗土地，也会因为个别因素的不同，形成不同的地价，因此个别因素对土地价格水平的影响也是至关重要的。

5.其它影响因素

事实上影响土地价格的因素错综复杂，除了上述的因素之外，还有比如心理因素、国际因素、突发事件等。中国人讲究传统，这就导致很多“风水好”的地块在土地市场上受到“追捧”，从而使得其交易价格往往高于市场价还有一些心理因素包括明星效应、个人癖好、从众心理等。这些心理因素在不同程度上对土地价格也会产生影响。一些国际因素比如经济发展状况、政治矛盾等也会对土地价格产生影响。另外，一些突发事件也会对土地价格产生影响。

二、改进土地估价中市场比较方法的建议

1.合理选取交易实例

在进行交易实例搜集时，由于该环节属于整个估价环节的首要环节，所以应尽可能地搜集较多的交易实例，并确保所搜集资料具有较强的真实性和完整性。但是目前主要是估计机构及其成员构建有关实地交易的实例库，但是不同的估价机构之间就难以实现资料共享。那么估价机构在资料搜集过程中所需要花费的人力物力财力就会较大，但是估价机构自身能力十分有限，这就会导致其所获得的资料的内容在准确性和全面性方面较差。因而为了加强对其的改进，笔者建议政府部门应牵头，着力构建基于资源共享的土地交易实例库，才能从根本上确保资料真实、全面、不仅能节省资源，而且能为促进整个行业的可持发展助力、同时也为土地估价工作的高效开展的鉴定基础。

2.构建资源共享交易实例库

搜集交易实例是估价的首要环节，因此必须搜集较多的交易实例，保证搜集资料的完整性与真实性较强。然而现如今构建土地交易实例库的主要是估价机构，估价机构之间没有实行资料共享，这就会对资料搜集带来困难与较大成本，资料内容不能保证全面性与准确性。所以政府部门要带头构建资源共享的交易实例库，保证资料全面真实，促进土地估价市场的可持续发展。

3.联用多种方法修正因素

要想让土地估价工作合理开展，必须在建立价格可比时对币种、货币单位与付款方式进行确定，为修正土地状况影响因素提供方便。要想降低影响因素对估价的影响，就要充分结合待估对象实际，根据实际情况确定相应的修正因素体系。因为地价影响因素对于不同类型的土地价格有不同的影响，如交通条件影响工业土地价格、繁华程度影响商业用地价格等，所以用市场比较法估算土地价格是，要结合区域因素带来的影响，采用科学方法予以修正。可以采用等分因素权重比较法，但该方法的修正比率需要估价师主观判断，如果联用灰色关联度理论与层次分析法来确定权重，会让估价结构更加科学。

4.修正土地交易情况

求取比准价格时，按照各项修正的成绩可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结构准确性。

5.修正土地交易日期

在土地估价工作中，由于关注的估价时点不同，所以其价格指数也会不同，最终导致估价结果不同。而修正土地交易日期。主要是因为成交日期不同，那么当时的土地市场状况也会不同。加上国家在土地市场发展方面往往容易受到政策的影响，所以在选取可比实例时，应确保其区域因素与个别因素具有较高的相似度，而且尽可能地确保成交的日期较为接近。由于相同地区、相同用途的土地在相近的时间内在政策方面受到的影响较小，但是还应切实加强对其的修正，在修正过程中，主要采用指数平滑法预测政策对其带来的影响。

结束语

综上所述，在土地估价中，市场比较法由于简单直观，更容易被人所接受。但市场比较法有几个显著的缺陷，我们在对其应用时要综合对待，总结其不足之处，加强理论研究，在实践中找寻改进措施，增强市场比较法的应用效果，保证土地估价结果的准确性与合理性。

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