物业工会组织在管理中的作用探析

黄鸿云

摘要：物业管理本身具备很强的服务性特点，其内部工会组织可以将工会工作与物业管理结合在一起。本文对物业管理工作的特点进行总结，并从强化物业企业与员工的凝聚力、强化物业企业与业主之间的亲和力、强化物业企业与社区合作、开展有益活动四方面，论述了物业工会组织在管理中的作用发挥方法。

关键词：物业；工会组织；社区合作

前言：站在具体物业管理服务操作角度来说，各个物业企业需要处理好员工、业主以及社区之间的关系，这对于强化服务质量、优化自身发展具备十分重要的意义。近年来，物业产业作为新兴板块获得了很多新的发展机会，但滞后性依然没有得到全面解决，很多城镇之中，工会组织在物业企业中的覆盖面依然不足60%。

1.物业管理工作的特点

1.1劳务密集型特点

第一，物业管理工作所针对的人群涉及到各个行业、各个阶层，而且人们在生活之中也离不开物业服务和管理。但由于各类人群之间的需求存在差异性，容易为物业管理工作带来极大影响，很多业主之间的矛盾问题同样需要物业管理公司进行调节，在此过程中，物业管理工作人员应具备较强的管理服务水平和沟通能力。第二，物业管理工作内容十分繁杂，从保洁到绿化，再到相关设施设备的养护，以及相关突发事件等等，这些都是物业公司在平时的管理工作中需要面对的情况。

1.2属于全天候、不间断的管理服务工作

物业管理工作一旦执行，中间很难停顿下来，尤其是在时间层面上，不能出现断点问题。从这里也可以看出，物业管理属于是全天候、不间断的服务工作。但从实际工作过程中可以看到，物业管理服务中存在两个时间断点。第一，双方进入法律诉讼时期。无论任何原因，无论是哪一方提出诉讼，在法院没有判定最终结果之前，物业管理公司不能以任何理由停止工作或者是降低服务水平。在双方签订物业服务合同时，可以进行事前约定，在协商不成、调解无效的前提下，可以使用仲裁解决形式，少使用诉讼方式，这主要是由于诉讼时间过长，无法将问题尽快解决。第二，物业服务合同到期与再次选聘之间的间隔。当物业服务合同到期之后，如果存在无法续聘因素，在业主没有找到新的物业管理公司时，原物业公司不能撤离，否则极容易对社会稳定产生影响[1]。

1.3销售环节提前

在物业管理公司选聘过程中，主要以预购操作为主线，无论是开发商与物业签订的合同，还是业主委员会与物业公司签订合同，均属于对未来服务管理的一项承诺。在合同签订过程中，必然会存在一些风险，如业主未按时缴纳物业费、管理服务于物业费价格不匹配等等。也正是由于这些风险存在，为后续物业管理工作的实施产生了极大隐患。基于此，相关部门可以通过招标形式，对物业管理公司进行有效选择。由于物业管理服务具备很强的特殊性，每个业主之间的情况不同，如何确保物业公司的管理质量，是相关部门需要重点考虑的问题。

2.物业工会组织在管理中的作用发挥方法

2.1强化物业企业与员工的凝聚力

物业管理服务面对的是千万家业主，为其开展终端服务操作，每一位员工都是企业向外扩展的一扇窗户，自身的一言一行不仅代表着企业形象，同时与业主对企业的满意度和认可度息息相关。因此，在各个物业公司发展过程中，应做好工作人员的培养工作，使其以最佳姿态出现在业主面前，为其提供更好服务，最终得到广大业主的认可。除此之外，在员工工作执行上，广大员工特别希望得到平等对待，企业需要尊重他们的劳动成果。在这种双向需求的促使之下，为工会组织建设提出了更高要求，确保企业和员工能够形成一个统一的整体。例如，工会主席可以积极争取企业支持，在企业内部开展一系列评比活动，以此来缓解紧张的工作气氛，在构建和谐劳动关系的同时，维护企业和员工权益不受任何影响。

2.2强化物业企业与业主之间的亲和力

物业和业主之间的管理和服务具备有偿性特点，这也让“不溶性”特点更加明显。各个物业企业在接管新项目时，都需要将小区治理的井井有条，自身所提供的服务得到广大业主的认可。站在另一个角度来说，各个业主在购房过程中，都希望自己的小区环境优美，强化居住舒适度。但在很多业主心里，物业就好像自己的“保姆”一样，只有这样从，才能满足自身的消费需求。对于该种情况，工会组织可以借助于相关平台，与业主展开沟通，让广大业主对物业服务内容和项目有一个详细了解，避免在后续生活和工作中出现矛盾问题。该种沟通和交流需要更多时间和机会，工会主席应做好活动组织操作。例如，工会主席可以利用节假日期间，结合物业的特点，联合业主开展公益性服务、帮扶助残等活动，让业主和员工共同参与到物业项目的公益服务中。同时对物业管理内容进行宣传，明确物业管理的职责范围。另外，还可以推行一些人性化物业服务，从而得到更多业主的认可[2]。

2.3强化物业企业与社区合作

物业企业属于是小区业主和社区服务直接提供者，存在明显的特殊性。另外，由于社区地位比较特殊，主要是倡导一些具体要求，在此过程中，需要得到小区内部住户的信任和支持。因此，在具体工作开展过程中，相关工作人员应处理好物业与社区之间的关系，这对于后续工作的有效开展具备积极意义。近年来，各个物业公司在工会的组织之下，《物业管理条例》更加完善，通过有效的服务得到了广大业主认可。从这里也可以看出，物业工作人员应按照相关工作要求执行工作，最终的劳动成果便会得到业主的认可。工会组织也要强化物业公司内部工作人员的沟通与交流，彼此形成合力，最终实现工作效果的有效强化。例如，工会主席可以在员工思想统一、行为规范统一和服务标准统一上下功夫，通过实际工作经验总结，将员工们集中在一起，开展物业管理中问题交流，将工会组织的协调性特点呈现出来，构建出和谐的小区生活氛围。

2.4开展有益活动

健康有益的活动组织，属于是各级工会发挥作用、提升活力的有效载体，同时也是强化工会组织能力的最佳途径之一。工会主席在日常工作中，应积极开展有益的文娱体育活动，以此来丰富物业工作人员的业余生活，强化组织的社会主义精神文明建设，以及工作积极性和创造性，维护物业企业的稳定发展。除此之外，工会在相关工作开展过程中，应取得更多的行政支持，构建各种文体活动场所，以此来满足工作人员日常文化需求。与此同时，还可以在小区内部建立一些医疗场所、福利小店等等，供职工和小区住户使用，为其生活提供表里条件，让小区住户对物业管理公司产生更多好的印象。

总结：综上所述，截止到目前为止，我国国内物业管理依然存在很多问题，各个企业的服务能力和水平也存在很大差异性，进而对社会稳定发展产生很大影响。此种情况之下，各个企业需要强化对工会组织完善的重视程度，增加工会组织的覆盖面积，实现其服务功能的进一步延伸，让工会组织参与到相关管理工作之中。

参考文献：

[1]韦东宇.浅论物业管理延伸服务的路径选择及对策[J].中外企业家，2019（18）：218.

[2]沈立军.建立物业服务费协商调整机制的基本构想与建议[J].上海房地，2019（06）：50-57.