北京市房价与地价互动关系的实证研究

赵艺凡杨庭周渊

关键词：土地价格房地产价格持续增长发展阶段价格变化

1、房地产价格与土地价格的概念

1.土地价格房地产价格的构成

1.1土地价格的构成

地价,是指土地交易的价格。地价主要构成要素有：

1.土地征用费2.拆迁安置费3.土地开发费4.获取土地使用权支付的费用

1.2房地产价格的构成

我们看房地产开发经营的全部过程,商品房价格构成的要素主要有以下几方面

(1)土地征用费

(2)银行贷款利息支出

(3)勘察设计及前期的工程费

(4)住宅小区基础设施费和非营业性公共配套设施费

(5)住宅建筑的安装工程费

(6)管理费

(7)拆迁安置和补偿发生费

2、我国房地产价土地价格与房地产价格的现状

2.1北京市房地产价格与土地价格的现状

2.1.1北京近几年的房地产价格变化

一、2000-2004年平稳缓慢上升时期

1.政府扶植与优待的态度和措施

这一阶段的平稳发展还是需要政府出面进行相应的调控，出台了许多政策来鼓励房地产行业的发展，这一段时间政府对于房地产主张以增加供应量为主，房地产行业好像新生的小芽一样备受照顾。

2.需求在平稳中又有提升

伴随着时间的不断推进，市场需求变得越来越大，供应量已经开始满足不了渐渐增长的百姓对于房屋的需求。2003年政府出台了土地招拍挂制度，低价拿地的历史就这样过去了，招牌挂的形式推动了地价上涨。但在2004年之前，低价的上涨还未波及到房地产价格，在这一阶时间里，房价基本稳定在一定范围之内并未出现明显的上涨的趋势。

二、2004-2007年快速上升期

2004是一个转折的时期，房价从这开始一发不可收，进入了飞速上涨的时期，三年之内北京商品房价由5053元每平米上涨到14411元每平方米，上涨幅度高达185%。零七年的商品房价格均价比零六年涨了50%左右，房地产价格发展到了一个畸形的时期。

1.国际化城市备受人们的欢迎

在2004-2007这三年时间之间，关于城区的观念在更大范围内延伸，北京也在这时期在经济社会政治、城市发展、国际影响力等方面取到了很大的进步，以此奠定了北京在中国一线发展城市的地位，从而也确立了国际一线大城市的地位。同时马上要承办的奥运会带来了新一轮的移居，人们纷纷搬向北京居住，这个热潮也带动了北京房地产的发展。

2.人口数量不断增大同于此同时对房地产的需求增大

随着北京市城市化的不断发展，人口的总数也在增长的速度也越来越快，大规模的城市改造和居民拆迁，住房市场被动的需要增长，新建的住宅成本不断增加，成为推动房地产价格上涨的一大重要原因。

3.城市的范围不断增大进而推动房地产价格

4.开发商发现商机开始炒作，故意囤地抬高房地产价格

5.政府由于经验不足，对房地产的调控力度不足

三、2007-2008年短期下滑

1.政府打出“组合拳”

2.奥运会的热潮逐渐散去

3.开发出大量的保障房

四、2009-2010失去控制的飙升时期

从刚开始的低迷，到年中的不断回暖，最后到年末的开始疯狂。

1.金融危机的阴霾逐渐笼罩

2.房地产开放商故意捂盘抬高价格，

3.房子变得越来越难买到

五、2010年-至今调控和进行博弈阶段

1.保障房体系和商品房体系并行

北京市也逐渐形成了保障房体系和商品房体系并驾齐驱的状况。促进了保障性安居工程的实施。收购各类保障房，逐步去实现住有所居的目标。与此同时政府还在大力的推进公共租赁住房。

2.政府强硬并且干脆的颁布了限购令

有些问题本质上还需要政府出面解决，政府颁布的政策能从根本上解决屯房倒卖房，想钻空子从中获取高额利润的人受到了严重的打击，正如一句话说得好房是用来住的不是用来炒的。只有抑制住房价猛烈上涨的趋势才能给百姓们稳定和安宁的生活.

2.1.2北京市近几年土地价格的现状

1.国家企业和中央企业的积极使受出让方式的影响溢价在不断的减少

在北京的土地市场上，对国有企业和中央企业拿地数量进行统计，中铁，住总，中信等企业一共获得了住宅和商业办公类用地27幅，土地的交易价格高达433.5亿，占同类交易土地交易额的50%。中央企业资金充裕，它们的加入使北京土地价格的竞争也越来越激烈。

2.土地的交易很活跃，用于商业的土地交易大幅度上涨

一方面是政府颁布的政策，大部分的开发商都提前完成了今年的销售计划，正在进行土地的储备工作。另一个方面是政府加大推动，在土地资源数量有限的情况下，保障性住房的供应增加，房地产开发商对预期住宅供应量偏紧缩。

2.1.3北京市房地产价格与土地价格关系的分析

房地产价格与土地价格在一定的条件下彼此之间影响和作用。房价在上涨的同时带动了开发商对未来收益的大致预期，从而激励了更多的开发商进入到房地产市场，使得土地需求量的不断增加，进而提升了土地价格。土地价格在一定程度上影响房地产价格，但这并不是影响房地产价格上涨的唯一因素。

总之，政府只有发挥好在社会经济中的管理职能，颁布相关的政策，采取相应的措施，才能保证房地产市场的平稳和健康发展，进而更好的处理好地价与房价之间的关系。

参考文献：

[1]岳晓武，《房价、地价与土地招拍挂》，《中国土地》，2005年01期

[2]张文新，地价与房价谁抬升谁【J】，中国土地学，2004（3）