浅谈房地产工程全过程造价控制管理

宋艳丽1毕海涛2

【摘要】随着我国城镇化水平的不断提高，房地产建设项目也得到了巨大发展，而面临越来越激烈的建筑市场环境，房地产开发企业必须重视造价控制，结合建筑项目的具体情况，将造价控制贯彻在全过程，细化造价管理细节，全面提升建筑项目的综合效益。本文分析了房地产建设工程全过程造价控制措施。

【关键词】房地产项目；全过程造价；控制措施

随着社会经济的不断发展，我国房地产行业也取得了显著的发展，但在房地产项目造价的控制过程中仍然存在较多的问题，成本的合理控制将有利于房地产行业经济效益的提高，对于房地产行业的发展也将起到较大的促进作用。对于房地产项目进行目标成本的控制，本文将建筑工程全过程造价控制划分为五个阶段进行了详细的分析。

一、房地产项目工程造价项目控制的特点及原则

开发商通过房地产项目工程造价控制来对开发项目投资进行有力控制，房地产工程项目的造价控制是房地产开发项目管理内容的必不可少的一部分。

（一）房地产项目工程造价控制特点

（1）微观性。房地产项目开发者要从项目工程的初始阶段对整个工程项目逐步进行控制，这样才能使项目造价的整个过程控制有利的控制好。

（2）综合性。房地产工程造价活动要考虑多方面的因素要求，比如进度目标、质量目标、效率、工作量要求、资源消耗等，它不是孤立存在的，需要与以上因素多方面相结合。

（3）全面性。房地产工程项目的造价管理要注重所有项目的协调控制管理，不应该过于看重主要工程造价的管控而忽略了某些子项目的造价控制。因而，要对房地产工程项目内所有子项目以及单个项目的工程费用进行管理控制。

（二）工程造价控制的原则

（1）设置工程造价的目标要具有合理性。房地产项目的实施过程是一个动态的过程，需要根据实际情况进行不断的调整，而不是在初始阶段就会有一个不变的管理控制目标。所以，房地产工程项目投资预估是策划方案的选择和初步设计的控制目标，要随着项目建设的实际运行情况而渐渐深入分阶段设置。而设计概算，是在项目设计的时候以及施工图纸设计的工程项目造价控制目标。

（2）进行全过程工程造价控制的时候要注重工程设计阶段。如果想要对施工过程的造价控制有一个理想的结果，那么就要做好施工设计环节。根据相关资料，对项目决策设计阶段和实施阶段进行比较，发现前者对项目造价控制的影响比例为30%-75%，而后者仅仅为5%-25%，可见，项目实施前的进行投资和施工设计对造价控制具有关键性的影响，在项目管理者进行决策之后，那设计阶段就成了施工全过程的至关重要部分。

（3）进行主动控制。控制分为主动控制和被动控制，采用主动控制，在进行房地产工程项目的时候将控制理论和系统理论结合起来，主动对控制采取决策措施，最大限度减少现实数据与目标数据的差距。而被动控制是当现实值与理论值发生偏差时，才会想办法，分析原因，确定对策。这种被动控制只是改变了偏差而达不到预防偏差的目的。施工项目造价控制对投资决策做出了贡献，而且反应了设计、发包和施工等过程。

二、房地产项目实施阶段工程造价的控制

（一）决策阶段造价控制

投资决策阶段是房地产工程项目造价控制的关键阶段，只有合理、科学的项目决策，才能确保项目造价控制的有效性。通过全面了解房地产工程项目的实际情况，仔细分析具体施工条件，论证其可行性和合理性，从而准确、科学地进行项目决策，优化资源配置，选择最佳的项目投资方案。在投资决策阶段，应以房地产工程项目投资估算为基础，分析和判断是否通过工程项目审批，做好投资估算，根据项目估算份额，实现工程项目的成本控制和投资控制。房地产工程项目投资决策阶段的成本控制涉及多个专业施工团队和多项施工内容，由于项目工程量较多，为了确保建筑项目的顺利施工建设，组织市场分析人员、造价工程师、专业管理人员以及相关技术人员积极参与房地产工程项目的投资决策，搜集科学、真实的数据，科学、准确地进行建筑项目成本控制。

（二）设计阶段造价控制

设计阶段的造价控制无非就是考虑材料成本的控制、空间利用上面的成本控制，在空间利用方面，应尽量为投资方考虑，在投入最少的成本下达到最好的效果，以最小的投入，收获最大的效益是设计的根本要求。在材料的选择方面，首先应尊重建筑工程项目开发商的意见，在征求开发商的意见之后应尽量选用环保节能型的材料投入到工程设计当中，使用环保材料是社会发展的要求，环保材料通常都是节能型材料，该材料的投入不仅能够提升开发商的经济效益还能实现良好的社会效益。

（三）招投标阶段

房地产工程项目施工设计完成后，开展公平、公正、公开的招投标活动，主要包括施工招投标和材料、设备采购招投标，甲方通过招投标选择合适的原材料供应商或者施工单位，从而有效控制项目投资，在招投标阶段进行造价控制应注意以下几点:其一，招标之前，管理人员应全面搜集材料，反复推敲招标文件中的各项条款，为造价控制提供便利；其二，对于房地产工程项目甲方，推行合理低价者中标原则，在确保工期、质量的基础上合理控制成本；其三，签订合同，在合同中明确各项条款内容，明确约定违约争议处理、价款结算方式、工期以及各工程项目费用等；其四，科学预测房地产工程项目施工变更因素，制定工程担保、工程保险等风险控制措施，合理规避、有效分散和适当转移施工风险，从而有效控制项目造价。

（四）施工阶段造价控制

施工阶段的造价控制是一个非常漫长而复杂的过程，要想处理好施工阶段的造价控制，最有效的方法就是将施工项目划分为若干个层次，实行目标管理，并且每一个层次或阶段的工程施工都应有对应的工程单价和总造价，并且，每一个层次或阶段的工程项目都应该有相应的负责人，各个项目的负责人应对自己管辖的项目成本进行控制，完成自己的成本控制目标，以点带面，从而达到整个房地产工程项目得到全面控制的目的。

（五）结算阶段造价控制

结算阶段对于房地产工程项目的控制主要表现在工程结束之后，相关人员应该对于整个工程的实施进行核实审查，查找项目中是否有不合理费用的存在，工程结算阶段应该做到仔细慎密。

（1）应做好工程造价的收集与整理工作，施工单位应该高度的重视与工程造价有关的所有资料，建立制度，以确保收集工作系统化与规范化。工程造价人员应该充分利用计算机信息技术，在完成一个项目之后，将全部造价资料存储到计算机里面，以便后期同类型工程施工可参照之前的资料。

（2）要对竣工结算进行严格的审核，作为投资控制的收尾部分，竣工结算决定了承包单位与发包单位之间的利益关系，还影响着工程造价的整体效果。因此竣工结算的审核人员需要与其它部门之间加强沟通，对于细节部分加以重视。

通过上文的论述，房地产工程全过程造价控制是一项系统的、复杂的工作，需要在工程施工的各个阶段进行管理，所以，相关单位要对项目工程施工的全过程的造价工作进行严密的动态控制，最大程度上实现建设资源优化以及经济利益最大化。

参考文献：

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