城市居民经济学分析对居住空间发展的影响--以北京、深圳为例

叶佳

摘要:当城市的研究重点脱离了造成千篇一律的全球化的纯粹理性模式的探索时，有关地区差异性就显得越发重要。这种差异性绝非仅仅是有关形式或者狭义上的文脉的差异，而是城市居民作为一个群体在组织结构、历史渊源或是思维方式等方面的显著差异。本文以北京和深圳为例，借鉴对于城市居民的经济学分析，通过中国居民独特的组织结构与思维方式来研究中国城市居民择居的趋势对于城市结构的影响。

关键字:择居，城市居民，竞租曲线

1.西方学者有关区位、地租和土地利用之间的关系的解析

西方关于城市规划的经济学研究起源于古典经济学家大卫.李嘉图的级差地租理论，他认为地租产生的前提条件一是土地的稀缺性，二是土地的差异性。不同的地块在城市中位置的不同而必然出现利润产出的差异。之后的经济学家进一步提出由于不同产业所能承受的最高地租不同，从而产生地块在使用模式和职能分不上的变化，进而导致不同区位的地块在使用方式和使用强度上的差别。而1964年阿隆索针对理想状态下的选址行为，提出了不同土地使用者之间的“竞租曲线”以表示土地成本和交通成本之间的权衡。

根据土地竞租曲线的原理，居住空间在城市空间结构中逐步被排挤到城市的边缘，同时由于主要交通可达性的影响，城市形成了附着于主要交通线的轴向扩展；而当地价的上涨达到一定程度时，轴向扩展得到抑制，居住空间开始转向主要交通线以外的地区而出现横向扩展的趋势。最终的结果是城市的无限“圈层扩展”。这被日本学者田边健一称之为“螺旋形扩展”。

2.城市居民择居的经济学分析

对于城市居民而言，在一定的收入制约下，城市居民家庭在其居住需求行为中，总要对居住区位和住宅本身的各种要素作适当的配置，通过对相关因素权衡以获得自己对住宅需求的最大效用和利益。

具体来说，对于一定收入水平的家庭其居住需求总是力图通过对居住区位的优化来获得住宅消费的最大效用。按照阿隆索等学者的经济学理论，在“区位”与“面积”之间，住户权衡的主要对象是每日往返工作地的通勤费用和时间、以及由城市级差地租引起的不同区位的房屋价格的差异，通过经济学因素的权衡在房价、居住区位与住宅面积之间求得最佳的平衡。由于城市中心与城市边缘土地成本的差异，不少家庭自主向城市边缘迁移，当节省下的土地成本被增加的交通费用所抵消时，家庭找到其最佳的居住区位。

西方城市的郊区化进程很好的反映了阿隆索竞租曲线的内在作用。低收入家庭由于对住宅面积的需求少于高收入家庭，对他们来说每日的交通费用比重更大，因而其竞租曲线较为陡直；而高收入家庭因需要更多的居住面积，房屋价格的差异则更为重要，因而其竞租曲线较为平缓。其外部表现为高收入家庭居住在城市边缘地带而低收入家庭择多居住与城市中心地带，并且随着城市社会经济水平的发展城市的郊区化现象也越发显著。

3.我国大城市居民择居不同趋势的经济学分析（以北京为例）

我国的大城市自房屋市场化以来，城市住宅价格围绕城市中心区呈明显的圈层分布，城市的多圈交通环线往往同时表现为住宅价格圈层分布的价位变动线，住宅平米价格从城市中心向城市边缘逐渐跌落。这样的结构是土地竞争、地价、区位条件、设施水平等因素综合作用的结果，城市住宅依据其所在的城市区位不同而表现为不同的平米价格。同时在我国，大部分大城市已经进入了郊区化的发展过程。

然而，在相似的经济学背景下，我国的居民择居行为在经济能力的制约下呈现出与西方城市不同的景象。表现为我国多数的城市居民在迁居城市边缘和郊区的同时并没有获得西方城市居民在迁居郊区的过程中所得到得更大的居住面积和更好的居住条件。

造成这样的情况有多方面的原因，其中最为重要的原因是由于我国的房价收入比远远高于西方国家。联合国人居中心确定的房价收入比上限为3：1，世界银行公认的理想房价收入比为4：1或5：1，而在我国，以北京2005年为例，北京市城镇居民人均可支配收入为15638元，2005年1-12月，全市竣工后签订销售合同的住宅现房平均销售价格6274元/平方米，北京的房价收入比高达11：1。考虑到我国城市中的大多数居民依然为中低收入者，较高的房价收入比与日益加剧的城市房价圈层级差相结合，将严重限制中低收入家庭的则居自由度，使他们被迫迁往房价较低的城市边缘或郊区，这与西方城市高收入阶层为了追求更大的居住面积与更好的居住环境而进行的主动自发的迁移有着本质区别。

另一个显著的区别是由于中国的城市交通基础设施和居民交通费用支付能力的限制使得中低收入阶层为主的外迁人口的交通方式仍以自行车和公共汽车为主，这造成了我国城市人口外迁呈短距离、高密度、蔓延式的扩散，有别于西方以私人汽车为交通工具的远距离郊区化。因此其在郊区化的过程中在城市规模扩大、流动性增强的同时，城市总的密度并没有显著降低；城市郊区化并不以中心城区的衰落为代价，城市郊区的居住空间依赖于城市中心区的多种设施和就业岗位，城市的向心力仍然大于离心力。城市中心的高吸引力也使得高收入阶层迁居郊区的趋势并不显得特别突出。

4.我国新兴城市居民择居不同趋势的经济学分析（以深圳为例）

在我国大城市居民展现出与西方不同的择居特征的同时，以深圳为代表的一些新兴城市则有着自己的特征。以深圳为例，其差异首先体现在城市居民结构的独特性，其一是人口短期内的快速增长，截至2000年11月1日的第五次人口普查，深圳市登记人口700.9万人，比1982年第三次人口普查的35.2万人增加了19倍。其二是外来人口占据深圳人口总量的绝对优势，深圳的户籍人口共116万人，仅占人口总数的17.3%。其三是深圳市的每户家庭人数只有2.63人，远低于全国平均规模的3.44人，其中一人户和二人户分别占家庭户数的25.32%和26.84%。

人口结构的差异以及深圳独特的发展历史造成了其城市空间结构的自身特色。80年代的深圳，作为一个新兴的工业城市，其外来人口以工厂的工人为主，作为工业用地的工厂在并不以交通便利和高地价的城市中心区为其首要选择，而是注重地价的低廉和可发展用地的预留，这造成了人口聚集在特区内呈散点布局，不同产业有各自独立的聚集中心。低收入短期居住的居民对于居住条件的要求远低于一般的城市居民而选择紧邻工作地点几乎没有交通成本的的厂区附近，随之第三产业也依附于工业与居住的混合体而逐渐产生。这样初期深圳形成了多中心的城市空间结构，并且各中心之间的交通联系并不十分密集。

90年代以来，深圳逐渐发展成为大型的综合性城市，大部分特区内的工厂厂区迁移至郊区，其原有功能逐步被居住、商业和服务业等城市综合功能所置换，但是原有的空间结构仍然得以保留。深圳大量的暂住人口使得深圳住房消费呈现出明显的短期性特征；高比例的单人户和二人户家庭使得住宅户均消费面积降低；因此在深圳很大部分的中高收入居民在择居考虑更多的交通成本甚于地价的因素。与此同时，城市的圈层扩展也显得并不明显，土地价格并不完全遵从于从城市中心向外环扩散逐渐降低的常规模式，而与周边配套，交通基础设施完善程度以及区域的经济特性有着较大的关联性。

由于新兴城市在发展历程方面与较长历史的大城市有着显著的差别，导致了其中居民结构构成以及经济结构构成的差异性，也从而影响了城市和居住空间结构的发展格局。在经济发展迅速且多样化的中国，对于不同城市的发展道路显然不能不顾其自身特性而采用千篇一律的发展模式。