住宅小区物业管理的发展对策分析

吕永安

青海省贵德县房地产管理所青海贵德811799

摘要：物业管理在我国的发展可以追溯到上世纪80年代，整个物业管理行业在短短几十年的时间里发生天翻地覆的变化，并成为城市与社区管理建设必不可少的环节。但目前物业管理依然暴露出一些问题，如果解决这些问题关乎物业管理未来的发展。

关键词：住宅小区；物业管理；发展；治理

0前言

随着我国城市人口的不断增多，住宅小区物业管理的出现使人们生活水准得到提升。几十年的发展使得物业管理的覆盖率极广，改善城市管理水平，优化人们的生活与工作环境。然而住宅小区物业管理在发展过程中依然暴露出一些问题，下文将从公共治理理论及利益理论分析这些问题，最后提出相应的发展对策。

1住宅小区物业管理存在的问题

1.1强迫售卖服务

物业管理最初的招投标出现在经济相对发达的城市，并秉承公平、公开与公正原则。然而当前我国不少住宅小区的物业管理却直接由开发商子公司接管，或者物业管理公司直接由开发商指定，这种现象几乎达到80%以上。开发商直接管理物业的现状相当普遍，因此就使得物业管理服务被大量与住房捆绑，直接销售，业务通常只有被动地购买相应物业管理服务。

1.2物业服务企业乱收费现象

我国各地住宅小区物业管理均存在一定的乱收费现象，物业服务企业私自提升收费标准，且一些项目均无明码标价，收取停车费、广告栏费等，且这些收益并没有真正用于物业管理中。不少业主办理入住手续时被强制收取保证金、服务费等。

1.3物业管理费用不透明

一些住宅小区的物业服务企业在收取了管理费用之后，其收支明细不会公开。这就是使得业主无法掌握物业企业的实际经营情况和物业费使用状况。

1.4物业服务质量较低

目前不少住宅小区物业服务企业工作人员素质不高，依然采用过时的管理手段，企业内部很少开展从业人员的培训与继续发展，使得从业人员工作热情与自身素质低下，从而导致物业服务质量偏低。

1.5物业管理矛盾纠纷

物业服务企业与业主为了实现自身的利益，在“物业管理”的理解方面有较大差异。部分业主提出过分要求，部分物业服务企业对业主个人利益造成侵犯，这都会导致二者间的纠纷激化。部分业主在发现房屋质量问题之后，因为很难直接找到开发商，直接将矛头指向物业公司。

1.6业主委员会作用不明显

不少住宅小区没有正式成立业主委员会，主要是由于业主对其认识有限，甚至认为业主委员会的成立华而不实。而一些成立了业主委员会的住宅小区也并没有将其作用完全发挥出来。在履行义务的过程中缺乏主动性，还时常出现侵权行为。

2住宅小区物业管理问题产生的原因

2.1物业管理市场不规范

不少地区在维护正常物业管理市场竞争方面做的工作较少，缺乏相应法规，不少招标人对于物业管理的招投标理解浅薄，使得招投标过程形同虚设。现有的法律法规操作性较差，甚至不同主题责权利关系都没有划分清楚，法律适用难以实现。

2.2物业管理监管机制有待完善

政府监督、行业自律监督和业主监督机制这三方面都存在明显不足，政府监督方面缺乏针对物业服务质量的处罚条款，且物业管理工作人员所持有的资格证书分为建设部颁发与人力资源部颁发两种情况，使得其资格认证体系比较混乱。由于缺乏应有的行业自律监督，会员企业自由度较高，使得物业管理协会极度松散。业主监督机制的不完善主要由于业主一直扮演物业服务被动接受的角色，对物业服务质量的监督力度明显不足。而且业务委员会由于缺乏专业物业管理人员，大多数时间只是开展公益活动。

2.3物业服务行为问题

一些物业服务企业不认真处理业主合理要求，更有甚者侵占业主应有权益。在小区绿化、垃圾清扫、维护公用设施、防盗巡逻、安保等方面没有按照物业服务合同执行，却将合同规定以外的一些事务作为工作重点，例如停车收费、电线杆等处设置广告牌盈利等。

3物业管理发展的相关理论

3.1公共治理理论

公共治理指的是政府与其他相关组织一起进行公共事务管理的过程，该过程中使公共利益最大化，而且一同承担相应责任。公共治理和政府管制有明显区别，作为新型社会管理模式，政府和其他组织紧密合作，共同享有管理权力，共同为实现最大化公共利益而奋斗。公共治理通常采用四种主要的理念：一是服务导向，这种理念表现出对权力崇拜的否定，完成由“重管制、轻服务”向公共服务的转变，将实现公众需求作为工作重点；二是社会导向，国家与社会的关系发生重组，政府和公民的管理同样发生巨大改变；三是市场导向，市场机制在公共治理中发挥重要作用，企业家精神使公共组织以最低成本实现最高效益；四是分权导向，第三部门与私营机构能够与政府一同进行公共事务管理，非政府组织同样可以得到社会认可。

3.2公共利益理论

公共利益与私人利益是相对的，而且并不是个人利益的简单叠加。公共利益与人与人之间的利益关系无关，总是客观存在的，并代表大多数成员共同利益。法律必须代表绝大多数人的利益，这也是“公意”的含义。

4住宅小区物业管理发展对策

4.1加快优化物业服务公司资质认证

尽管各地物业服务企业较多，但“质量”层次不齐，这是由于市场准入门槛设置过低导致的。为了改变这一鱼龙混杂的市场环境，各地应当制定和《物业服务企业资质管理办法》配套的地方性法规，加强物业服务公司资质的认证，将其分为一、二、三级，服务质量越高则相应的等级越高，且收费就越高。通过设置物业服务等级，将不合格的企业直接拦在门外，促进各物业服务企业的良性竞争。物业所有权人可以针对自身情况挑选合适的物业服务公司。物业服务公司方面也可针对自身机构设施、人员情况与硬件情况选择符合自身的住宅小区。不能盲目地扩张接管范围，因此在评定物业服务等级时不能以其承接范围为唯一衡量标准，应坚持以能否满足业主需求为首要指标。

4.2完善招投标制度

政府应努力完善法律法规，提高其可操作性，避免物业服务招投标时出现漏洞，必须维护物业管理市场的公平与公正。在招标方式的选择上，必须加快实现“招标邀请书”向“公告”的转变，这也是从隐蔽性向透明环境的转变，避免招投标人串通现象。各地应当以国家法律法规框架为依据，明确招投标方式与文件格式，并制定评标程序的规定，一切违规行为都必须承担法律责任。

4.3完善物业服务收费管理

物业服务企业必须严格根据政府相应的价格主管部门对一切服务明码标价，并将具体的内容和收费情况公示出来。法律条文应明确处罚条例，提高其违法成本。物业收费标准必须上报价格主管部门进行备案，明确罗列出所有内容与所收取的费用，避免出现“其他费用”。由于物业服务属于有偿服务，业主不能因提出过分要求拒绝缴纳物业费。

4.4妥善解决物业管理纠纷

各地政府应当建立沟通协商机制、调解机制和仲裁机制，提高由于物业管理产生纠纷的处理效率，最大程度解放公共资源，节约时间与人力。除此之外，逐渐形成市（县）、街道与社区三级监督体系，各级各司其职，分别完成法律条文的制定、监督住宅小区各项工作与业主委员会的成立，全面地处理物业管理纠纷。

5小结

物业管理过程中产生的问题将阻碍城市管理与社区建设的步伐，政府必须不断完善相应法律法规，促进物业管理市场的良性发展，并加强政府、物业企业与业主三方之间的沟通，共同为实现和谐社会而努力。

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