城市住宅土地使用权续期缴费问题探讨

赵天国

摘要：随着城镇人口的不断增加，人们对城市住宅土地使用权续费缴费问题产生了诸多分歧。我国实行的是有限期的土地出让制度，颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《物权法(征求意见稿)》《物权法》都从不同方面确立了土地使用权续期规则，表现了土地使用权续费缴费的演变过程，以及在法律的要求下对土地价格评估理论与方法的理解。因为我国将房地产纳入市场的时间短，对于很多细化的问题还没有得到解决，所以本文旨在通过阐释土地价格评估理论与方法，对住房土地续期相关政策解读，从而分析出土地使用权期限对房地产价格的影响。

关键字：城市住宅土地使用权；续期缴费；问题分析

一、引言

每个国人都有着对“安居乐业”的期盼，目前的中国依然是一个坐拥14亿人口的发展中国家，随着人口的不断增加，住宅问题也成了人民口中最直接、最切中利益所在、最亟待解决的问题。人们目前最关心的问题则是七十年大限后住宅的归属情况，对这个问题《物权法》草案进行了规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期[梁,慧星.中国物权法研究[M].法律出版社,1998.]”。但因为这个规定讲的太过单一，对于细化的使用费和使用期限问题没有明确的阐释，很多相关的部门就无法采取措施控制市场，甚至很多房地产工作者借机钻法律的空子，造成土地价格暴涨或爆低，严重影响了我国的市场秩序，也对居民的切身利益产生了损害，不利于社会市场经济的发展。

而对于土地期限时间到期后，“自动续期”虽非“无偿续期”，居民应该如何续期的困惑，相关部门应当做到“以人为本”，充分照顾到居民的基本权益不受损害，遵循住宅土地续期的相关规定，政府采取有力措施帮助居民以最满意的方式保障自己的权益。

二、土地价格评估理论与方法

（一）土地价格评估理论分析

我国的城市化进程不断加快，城镇居民住宅话题就成了很多人关注的核心问题，城市利用土地开发和土地交易活动的异常活跃，促使城镇地区的土地价格成了研究的模糊点，土地市场的快速、健康发展迫切要求对该区进行地价评估，开展中小城市边缘区土地价格评估研究对城市边缘区土地管理、土地交易、土地价格管理等具有一定的理论意义和现实意义。[肖正强.影响城市土地价格因素的研究[D].中南林业科技大学,2013.]在城市土地价格问题上，要认清楚土地价格包括土地资源价格和土地资产价格的结合。土地资源价格指的是土地本身的价值体现，土地资产价格指的是土地被人类开发利用后创造出来的新价值，二者有本质的不同，要着重区分开。

而对于土地资产的内涵也可以分为两部分首先是通过旧城改造或一系列对城市内部设施的改善形成的土地资产，其次是设定一个商业中心区或住宅区，投资土地使之有其升值的价值。所以对土地资产内涵的衡量一直以来是一个模糊的问题，人们不能通过这种简单的定义去判断土地资产的真实价格。

（二）土地价格评估理论方法

随着社会主义市场经济的不断发展，土地价格评估的重要性也越来越被重视起来目前市场上对土地价格评估的方法有很多，如何保障居民的合法权益，是土地价格有秩序的发展是进行评估工作的关键。下面长期以来市场进行土地价格评估的三种方法：比较法、成本法和收益法。

1、比较法：比较法是最容易理解的一种方法，是根据土地的位置、面积、投资力度、开发程度、周边交通情况等进行比对。

2、成本法：指的是利用在长期的发展下土地具有的价值变化程度对土地进行价格评估。

3、收益法：基本原理是由土地收益或预期收益决定的，是土地收益能力的货币表现。[程骏.城市土地评价评估的理论,方法及其选择[J].国土开发与整治,1995(1):46-49.]

三、对住房土地续期相关政策分析

对住房土地续期的问题上专家都有不同的看法，大多数人把关注点放在到底要不要继续缴费上。但在现实生活中，实际上续费期限问题更加有针对性和讨论性。关于对住房土地续期相关政策分析大致分为较好地契合房屋所有权作为恒久物权、较好地契合现行相关立法的指导思想和顺应居民安居三个方面：

因为城市住宅土地使用权续期缴费问题涉及到居民的根本权益，所以土地续期期限在法律上都有明文规定，不允许随便修改。而且又由于续期期限的上限问题和市场结合不紧密，所以民众很难通过市场走向进行价格推断。笔者认为，以建筑物的安全使用期限作为住宅建设用地使用权续期期限上限的观点较为可取，[“当然，有学者以“建筑物使用寿命”这一概念表达“安全使用年限”的含义。参见苟正金：《论住宅建设用地使用权的自动续期》，《西南民族大学学报（人文社会科学版）》2015年第10期。]原因主要在于以下几个方面。第一，可较好地契合房屋所有权作为恒久物权的这一重要特征。所有权作为一种恒久物权在理论上具有无期限性。一般而言，物权除因标的物灭失、时效取得、所有权人抛弃等事由而消灭之外，原则上一直存续。[中国民法典立法研究课题组.中国民法典草案建议稿[J].2003.]第二，可较好地契合现行相关立法的指导思想、续期规则的变迁规律及现今的政策要求。第三，有利于减少各界非议、抑制权力冲动且顺应居民安居的习惯。

在遵循国家土地法律的要求下，我们的相关部门应尽快出台方案维护居民的合法权益。

（一）积极宣传城市住宅土地使用权的新政策，让居民对政策有所认识和了解，自己可以拿起法律武器维护合法权益。通过建立网站、纸媒宣传等方式，使相关的城市住宅土地使用权的信息深入到民众的生活中，为新政策提供自己的想法，为创建新型土地市场助力。

（二）完善土地使用权相关政策，在居民的迫切期盼下，国家或政府应当根据市场的需求、居民的经济状况出台合理的政策，控制好土地价格进而稳定房地产市场，对创造一个健康有序的市场环境有重要意义。

（三）制定相关制度规范土地市场，土地使用权续费和缴费都需要相关的制度去规范它，只有依靠这种制度的制约，就会打破房地产开发商不合理的销售价格。这个制度的制定和实行需要政府和居民的共同参与。

四、土地使用权期限对房地产价格的影响

因为我国城市土地所有权归国家所有，土地使用者则通过划拨、出让和转让三种途径取得土地使用权。作为可以买卖的住房，土地使用权基本上是通过土地使用权的出让、转让有偿取得的，取得出让土地使用权的权利人，其实际土地使用年限不是原来出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去上一个土地使用者己使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原来的土地使用者使用10年后转让，则受让人的使用年限只有60年。[孙施文,奚东帆.土地使用权制度与城市规划发展的思考[J].城市规划,2003,27(9):12-16.]如果是刚建的新房土地使用权年限也会因房地产开发商以合法方式取得土地使用权经过设计、建设、销售等环节后至少减少一两年，多则达到五年以上。购房者与开发商签订商品房购销合同后，购房者拥有的是房屋本身的所有权及该房屋所占用范围内土地一定年限的使用权。

大多数居民认为，只要自己房子还在自己手里，房屋的所有权就永远是自己，但事实上这种观点是错误的。房屋是搭建在土地上的，这样土地的使用年限就限制了房屋的期限，土地期限到期时房屋必须无条件的上交给国家。所以居民在购买家庭住房或者商业用房时，要搞清楚土地的使用年限和房屋的剩余年限，保障自己的合法权益。

五、结语

在政策还不完善的情况下，通过阐释土地价格评估理论与方法，细化对住房土地续期的相关政策，从而分析出土地使用权期限对房地产价格的影响，合理解决住宅土地的续期续费问题，保障城市居民的基本权益。目前的中国还依然是一个坐拥14亿人口的发展中国家，，随着人口的不断增加，解决土地问题具有全局性和战略性。每个国人都有着对“安居乐业”的期盼，土地住宅问题是关乎到人民的大事，切中我们的核心利益。只有解决好民众对城市住宅土地使用权的问题，才能保障居民的生活权益，使国土资源发挥最大的作用，促进我国市场经济的发展。

六、参考文献