地下车站物业开发设计原则及界面划分研究——以长沙地铁朝阳站物业开发方案设计为例

陈华龙

摘要：本文基于对城市轨道交通地下车站物业开发设计的思考，着重阐述了站内物业开发设计原则及实施界面的划分，对车站物业开发设计提出一些设计思路及设计观点。

关键词：地下车站；物业开发；设计原则；界面划分；案例

前言

随着经济的发展，为了解决人口增长带来的城市交通拥挤，我国大力发展城市轨道交通。目前，全国多个城市轨道交通目前已进入全面设计阶段。从更合理、更有效地开发利用车站空间资源的角度出发，需对站内物业开发设计原则及实施界面划分进行研究，作为各线规划、设计和建设实施阶段物业开发布局和设置的依据，确保开发具备良好服务及经营功能的优质车站商业资源，提升地铁新线运营综合效益。

1、设计原则

1）新建地铁车站内部物业开发区域埋深超过10m时，为避免每个防火分区设置消防电梯，合理控制工程投资，面积略超3000㎡的地下备用空间将物业开发区域面积控制在3000㎡以内，面积更大的备用空间需另行研究确定；物业开发区域埋深不超过10m时不限制物业开发区域面积。2）具备场地等工程实施条件的车站，结合物业开发出入口至少设置一部垂直电梯联系地面和物业开发层，作为客梯兼用货梯；站内物业开发区域面积较大且为多层时，结合工程实际情况在主体内设置自动扶梯。3）合理设置轻餐饮业态，并按照根据物业区域工程实际情况讨论确定的轻餐饮业态设置区域，做好电力、给排水、排油烟井及隔油池等餐饮设置条件的设计,建议采用电能等清洁燃料。4）物业开发区内的通风空调、给排水、变配电及动力照明、建筑智能化、火灾报警及水消防等相关系统均独立于车站自成系统。5）物业区域管理设备用房与地铁的管理设备用房应分开，能各自独立管理。6）为合理利用资源，物业开发区域内消火栓系统及生产、生活给水系统不单独设置市政给水接驳点，均从车站已有接驳点引水；物业开发区域内生活、生产供水系统单独设计量装置。7）为保证污水排放方案不受限制，车站物业开发区的卫生间应尽量外挂设置在物业开发出入口附近，污水排放可采用密闭提升装置。当物业开发区的卫生间设置在车站主体范围内时，污水排放采用真空排污系统。8）超过500㎡的地下物业开发范围需设置喷淋系统，按中危险Ⅱ级设计。9）物业开发区弱电系统与正线的弱电系统互联时，必须设有信息安全防护措施，信息安全等级达到3级要求。10）开发区域设备及管理用房：

2、相关专业设计细则及实施界面划分

2.1建筑及装修

1）各车站设计单位应在初步设计说明及图纸中表达物业开发的内容，设计内容需满足现行规范要求，下阶段经业主审定后对建筑平面布局进行深化设计和施工图设计。

2）物业开发建筑层高（净高）与站厅同高（≥4.5m），楼板活荷载按4KN/㎡考虑（1KN/㎡=100kg/㎡），天花板下净空按≥3m控制，所有装修荷载按竖向考虑，天花吊挂荷载≤2KN/㎡。商铺根据行业特点确定开间与进深，分隔设计采用3.2m高度隔断，门采用镂空铝合金卷帘门方案，无关设备尽量不设计在商铺门面内，以免影响经营。

3）除商业空间外，公共区域装修（含广告、灯箱、标识标牌等）参考正线设计标准，且满足商业业态运营需求，纳入正线装修设计招标。

4）物业开发区域根据各专业实际需求配置设备管理用房，原则上尽量布置在走廊末端。

5）物业开发区域的设备用房、设备用房通道的装修风格参照车站设备用房装修标准，物业区域的公共通道部分（通道宽度按3.6m~4m考虑，具体宽度根据具体设计方案确定）的装修风格参照车站公共区装修风格。

6）所有防火分区尽量按餐饮业态进行设计，如果不能做餐饮业态的区域按零售业态考虑。商业轻餐饮区各餐饮商铺中的餐、厨面积比建议按中餐厅、厨房2.5：1计算确定。餐饮防火分区面积按不大于1000㎡设置，商业防火分区面积按不大于2000㎡设置。

7）物业开发区域精装修设计包括公共区通道的天、地、柱和墙、公共卫生间、商铺外立面、商铺店招结构及样式等内容。

8）地下空间全面设置火灾报警系统和自动灭火系统，根据规范要求，采用不燃（难燃）材料装修。

9）每个分区之间采用防火墙、防火卷帘分隔和常开式防火门分隔（防火间隔采用耐火极限达到3h的复合防火卷帘），常开防火门应能在火灾时自行关闭，关闭后应具有防烟和信号反馈功能。

10）地下空间物业开发与地铁之间采用两道防火卷帘分隔，由地铁及物业开发分别控制。

11）商业空间通道口常开通道门的消防卷帘尽量不遮挡商铺门头。

12）商业空间按业主提供的商业区域设计隔油池。

13）物业开发不得影响正线开通运营。

14）物业开发与正线同步开通运营时，所有土建及装修与正线同步设计、同步招标、同步施工，同步验收。

15）物业开发与正线不同步开通，设计及施工需按如下原则执行：

（1）物业土建部分（钢筋混凝土部分）全部实施。

（2）物业开发区域按正线公共区标准设置挡水槛及地漏，与正线同步实施，以满足正线营运期间物业开发区域的防水排水要求。

（3）物业装修部分，正线运营无需使用的物业出入口、风亭，出地面部分有条件的与正线同步设计、同步施工，地下部分正线施工到连接物业开发通道的第一道防火卷帘处；正线运营需使用的物业出入口、风亭，与正线同步设计、同步施工，并采取隔离措施，后续物业实施时尽量不影响现有出入口、风亭的使用。

2.2相关机电专业

业态明确稳定时，风水电等机电专业与正线同步设计、招标、施工，同步开通；业态未稳定时，建议物业开发机电专业初步设计与正线车站同步设计，正线车站投资概算考虑预留后期物业开发的投资费用，先进行正线车站招标和施工，等后期物业开发业态稳定后，物业开发再单独招标和施工。

3、朝阳站物业开发实施方案

3.1项目概述

朝阳站为5号线一期工程的由南往北的第13个站，位于万家丽路与葡园路交叉路口以南，沿万家丽路敷设，设置为地下2层车站，站台宽度为12m的岛式站台车站，地下一层为站厅层，地下二层为站台层。车站后方设置双存车线，外包长度为475.1m，标准段宽度为20.7m。车站共设8个出入口，4组风亭，总建筑面积26669㎡。车站站位周边规划以居住用地为主，其次为医疗用地、商业用地及交通设施用地。考虑配线上方进行物业开发。

物业开发与车站同步规划、同步设计、同步建设、同步开通。为满足地铁与物业开发各自的使用要求，并避免相互干扰，二者之间应以防火墙、防火卷帘等分隔，形成相互独立的防火分区，其机电设施设备亦应独立设置。在不影响车站功能及客流疏散的前提下，尽可能将车站客流引入开发区域，以形成良好的商业氛围;其经营业态应与周边商业条件相协调。

3.2建筑设计

1）物业开发平面布置

朝阳站的物业开发区位于车站站后双存车线上方站厅层，左端通过5.2m宽的通道与车站公共区的非付费区直接连通，总建筑面积约为5912㎡。左右两端为车站设备房，中间设置物业新、排风道及物业设备用房，其中管理设备用房面积为832㎡，风亭风道面积450㎡，设置有独立安全出口。共划分4个防火分区，设备管理用房为1个防火分区，物业开发营业区域划分为3个防火分区，营业面积共2780㎡，共设4个出入口通道。业态为无明火的轻餐饮、零售小商铺。

朝阳站物业开发平面图

2）物业开发消防设计

①防火分区

朝阳站物业开发区与车站公共区设置两道特级防火卷帘进行分隔，由地铁与物业开发方分别进行控制。物业开发区为4个防火分区，两个物业开发之间设置防火墙体、防火门以及特级防火卷帘进行分隔。

②疏散流线与疏散宽度

朝阳站物业开发区设置4个物业出入口，满足每个防火分区的安全口不少于2个的要求，出入口通道结构内净宽度均为6.5m，满足客流分类导向、快速及安全疏散的要求。

③综合监控与火灾自动报警系统

地铁车站与物业开发区的综合监控与火灾自动报警系统各自独立设计。且地铁车站与物业开发区的火灾自动报警系统做到信息互联。

4、结语

从更合理、更有效地开发利用车站空间资源的角度出发，需对站内物业开发设计原则及实施界面划分进行研究，作为各线规划、设计和建设实施阶段物业开发布局和设置的依据，确保开发具备良好服务及经营功能的优质车站商业资源，提升地铁新线运营综合效益。

车站物业开发遵循制定的设计原则及划分界面进行设计。考虑物业开发为独立消防系统，建议业主与消防部门进行沟通，推进车站及物业区的消防设计。物业开发与周边商业尽量结合连通，使彼此客流相互利用，既可以带动该地区土地的升值，又有利于增加地铁车站的客流量，促进二者的共同发展。

参考文献

[1]《地铁设计规范》（GB50157-2013）；

[2]地铁车站与物业开发的结合设计探讨[J].杨春仁.现代城市轨道交通.2018(11).