浅谈办理建设项目前期手续

赵家玮1郑宁2赵军3

摘要：建筑工程的前期报建工作是一个涉及到的部门和环节都比较多和复杂的系统工程，工作程序非常烦琐，并且很多工作程序是相互穿插进行。本文首先对建设项目前期手续办理内容做了概述，从规划许可、土地证，以及勘察设计、监理招标等主要方面探讨了建设项目前期手续的办理，并结合相关实践经验，提出了提高项目前期手续办理效率的有效措施。

关键词：建设项目；前期手续；办理；许可证

一、前言

从国家对建筑项目开工前审批的要求中可以看出，作为建筑项目单位的主体，只有自觉地遵守国家相关的法律法规的要求，严格地执行各种审批程序，才能确保项目的顺利通过和按照计划成功地推进。

二、概述

建设项目审批事项多，时间长，手续繁杂，工程项目从规划、建筑指标、内部构造等要征询有关职能部门的意见并得到他们的认可和允许。即要取得：国土、消防、卫生、环保、人防、规划、建设等职能部门的同意批复。建筑工程报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，向当地建设行政主管部门或相关专业的职能部门进行报建，不但要提交建筑设计方案和施工设计方案进行审核，还要交验建筑工程相关的基本信息资料。

三、建设项目前期手续的办理分析

1.规划许可

规划许可有“一书两证”需要办理：①选址意见书：是建设单位作为项目立项的前置条件；②建设用地规划许可证：是城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证；③建设工程规划许可证：是城乡规划行政主管部门确认有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。“一书两证”都需要向工程所在地的城乡行政主管部门提出申请，其中建设用地规划许可证是办理土地使用权证的前置条件。

相比而言办理建设工程规划许可证虽然需要的材料名目繁多，需要参与的单位也多，但办理阶段有清晰的流程和程序，只需要按照规划部门的要求将材料准备齐全后报到规划局审批窗口就可以。

2.土地证

我国颁发的土地证书有三种：①集体土地所有权证；②集体土地建设用地使用权证；③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位或个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证。

办理土地证前，应先取得发改部门的立项批文，环保部门的环境影响评价的审批工作，由规划部门审核后出具建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证，再根据项目开发的性质、规模等明确土地获得的途径，到国土资源部门提报申请材料，申请材料至少还应包括用地勘界图、建设用地批准书等。

3.勘察、设计、监理招标

工程立项（估算）批复后，即可向建设部门申报“项目报建表”，业主根据批复的关于勘察、设计招标方式的要求，确定该项目勘察、设计单位。招标方式包括自行招标和委托招标两种。委托招标需要与招标代理机构签订委托代理协议，由招标代理机构协助办理进场招标登记备案手续后，依据招标投标法的规定，开始按照招标程序进行招标事宜。根据以往工作经验，“项目报建表”、招标事宜等工作应尽量考虑与用地规划许可证、用地批复等交叉办理，在项目报建过程中，这样穿插进行的程序是相当多的，这就需要你熟练的掌握其中的窍门，这样不仅可以缩短办理时限，也可为建设单位节省时间成本。

4.施工图审查

技术性审查需要委托有资质的审图机构有偿进行。审图机构着重对施工图设计文件的稳定性、安全性进行审查，其中包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠，是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范的要求，以及是否达到规定的设计深度等。审查完成后，审图机构会出具建设工程施工图设计文件审查意见书和建设工程施工图设计文件审查报告书，并对合格的图纸加盖图纸审查专用章，同时出具施工图面积审核表。

5.施工许可

建筑工程施工许可证（简称施工许可证）是由建设行政主管部门核发，以证明建筑施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

施工许可证的申报材料至少应包括：建筑工程施工许可申请表、建设工程规划许可证及附件、土地使用权证、施工图审查通知书、施工合同备案表、监理合同备案表、建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书、项目建设资金落实证明等，对于符合准予许可条件的，在一个工作日内制作办理结果通知书和建筑工程施工许可证，不收取费用。

四、注意问题

在建筑项目开工前手续办理过程中，某些重要的行政许可节点存在办理过程复杂、用时较长、上报材料需调整和补充可能性大的具体情况，可将此类行政许可事项作为整个前期手续办理过程中的要点，重点关注，充分谁备，以免造成不必要的被动。下面列举出几项办理过程中的要点。

1.发改委项目核谁。发改委项目核谁是对项目建设的投资合法合规性、用地规范性、建设可行性、投资可控性等各方面起到控制把关作用。

2.国有土地许可办理。国有土地许可办理前后用时较长，贯穿项目立项、规划许可、施工许可三个阶段，办理过程中同时合计多个管理部门，由于牵涉部门多，流程较为复杂。

3.人防审核。人防审核主要侧重三个方面，第一，人防面积需达标，严格按照相关的要求计算出人防应建面积，规划建设面积不得少于该面积；第二，明确人防工程防护对象、防护体系、防护预案；第三，要反映出人防工程在和平时期的功能，要平战结合，合理布局，尽量减少相关的投资花费。这三个方面在人防工程设计过程中要特别注意，避免反复修改。人防审核过程贯穿规划许可、施工许可两个阶段。

4.施工单位、监理单位招标及合同备案。招标过程用时较长主要原因在于市标办、交易中心对全过程逐步审查，每个环节都需要文件备案上传，上一环节未能通过则不能开展下一环节，重点节点在对资格预审文件、招标文件、合同文件的审查过程。建议建设单位如不具有相应的资质和经验，可以选择委托招标方式，选择具有相对资质和经验的招标代理单位帮助建设单位开展部分工作，可以尽量避免文件反复性调整和修改，节省时间和人力物力。如条件具备，招标过程可选择集中备案方式，也可节约时间，提高办事效率。

五、结束语

综上所述，建设项目的前期手续办理对于项目建设管理有着极为关键的作用，完善、顺利的前期手续办理过程与结果，可以直接影响到项目建设管理的最终效果。因此，在今后的建设项目前期手续办理过程中，应该加强对其关键环节与重点要素的重视程度，并注重其具体实施过程的严谨性。

参考文献

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