浅谈目前房地产的行情

田翠翠刘显琦李垚雷明阔王晓通

（一）改善居住条件衣食住行是生存与发展的基本生活需求，改革开放以来，随着房地产业的蓬勃发展，人们的居住条件不断完善，居住面积和质量不断提高。国家统计局去年公布的数据显示表明，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。

（二）促进经济发展并带动相关产业1.房地产的形成过程中离不开各种建筑材料，所以它的发展必然能拉动建筑业的繁荣;2.在人均住房面积增长的同时，也促使了电器、家具等生活品的需求;3.促进金融业的发展，由于房地产的有利可图，吸引了越来越多的投资者，成为金融业重要的客户之一。

（三）提高就业水平李克强一再强调“就业是民生之本”，多年以来，各级政府都把就业问题作为解决民生的头等大事。而不管是房地产本身还是其它行业的带动作用，都增加了就业岗位，缓解了就业难的形势，降低失业率，为社会做出了巨大的贡献。总之，国家的繁荣富强与人民的安居乐业，都离不开房地产行业带来的成果。

二．现状与存在的问题

（一）量价回落

1.目前全国房地产开发投资完成情况。2017年12月14日，国家统计局发布了1-11月份全国房地产开发投资额的数据，其比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点，但是这个增速比上年同期还是有所回升。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%增长9.7%，增速回落0.2个百分比；房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%，土地成交价款增长47.0%。

2.商品房市场销售。17年1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。虽然这个速度放缓，但是比去年20%以上的高增长基数基础上实现的。其中，住宅销售面积增长5.4%；而商品房的销售额为115481亿元，增长12.7%，增速提高了0.1个百分点。其中，住宅销售额就增长了9.9%。全国商品房待售面积已经同比连续下降，这反映了全国一年多来去库存的效果，特别是三四线城市和一些县城去库存进展更大。

3.目前的房价形势。热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制，就当前的房地产市场的主要数据来看，10月份70个大中城市，绝大部分城市房价的环比增速是持平或者回落的，同比涨幅都在回落，这足以说明房价从整体来看还算是平稳的。

（二）房地产的征税问题近年来，关于房地产税要开征的消息不绝于耳，很多人都说房地产税可能是影响2018年中国楼市的重要政策变量。我认为在房地产大局已定，房地产征税也将会是一个必然的事件，而扩大征税范围的一个重要原因就是用“房地产税”作为中央给地方的财政收入的补偿部分，另外的原因还包括房地产的发展越来越庞大，然而它的税收所占的比重还不足1%。所以推进税法的实施，逐步建立完善的现代房地产税制度将会是下一步的措施。

（三）调控全面迎来五限时代1.限购:限制消费者购买的数量，是指商家为了防止同行业恶意抢购和提高业绩而采取的一系列促销商业手段。基本上与大多数家庭的购买居住的需求不冲突，也不会对市场中房地产政策和租赁房屋产生太大的影响。2.限贷:是对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定。3.限售:要求新购买的商品房在两三年内不得转让。4.限价:限制最高与最低价格的范围。5.限商:为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。17年，将全面迎来上面所介绍的五限时代，其具有的前所未有的调控力度，发挥着不可替代的作用，在一二线城市中最为突出。从国家统计数据中可以看出：1-11月份，房地产越来越重视调控政策，已经累计超过210次，其覆盖范围也从一二线城市扩大到三四线城市。一二线城市明显下降，三四线城市房价明显上升。“五限政策”的真正目的不是将房价暴跌或暴涨，而是对房地产市场进行规范化管理，落实“房子是用来住的而不是用来“炒”的”的初衷。通过有效的政策实施从而打击猖狂的炒房者，稳定楼市。

（四）租房热潮由于流动人口的增长以及房价高企等因素，我国租房需求正在迅猛增长，标志着房地产即将开启一个新时代：租赁时代。报告显示，中国房价的攀升使得政府不断进行调控，近期已经有超过30个省市出台了有关租赁的政策，规范了租赁市场，鼓励人们租赁房屋，市场中“重购轻租”的局面即将扭转。而政府制定租房政策，主要是满足用户多方面多元化的需求。这样的政策行为不仅可以使房地产回归它真正的本质：房子是用来住的而不是用来“炒”的，还在一定程度上减少了因不了解市场而非理性购房以及买不起房的现象。不但有效提高了土地的利用率，而且缓解了因城市人口流动性增强而造成的住房问题。从“五限”的实施发展到租赁房屋的潮流，是一个从房地产的短期调控向房地产的长效机制慢慢转变的过程。

三．未来房地产发展趋势

（一）房价将逐步回归理性，呈现平稳发展的趋势自房地产调控政策实施以来，房地产调控取得的了显著的成效，风险也得到了初步控制：整体来看，一方面，热点城市或者说主要城市的房价上涨局面得到了控制；另一方面，10月末全国商品房待售面积下降10%以上，房地产投资销售保持平稳增长态势。。下一步要加快房地产市场制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快推进长效机制的建设，特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策，更好地实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一个定位。按照这个定位，很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房的试点。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将推动房地产市场保持持续健康发展。

（二）地区发展不平衡的格局将发生改变地区发展不平衡既影响房地产的消费，也影响投资回报，资源分配不平衡使大城市更具有吸引力，进而使得资金流入热点城市。然而预期未来发展趋势中，这种现象将会缓解。国际对城市格局改变已经有了一个很明确的规划，从其形成的根本原因下手，调整资源分配，改变地区税收收入分配不平等，加快发展重点二三线城市，缩小地区间的差距到合理水平。

（三）房地产企业走向互联网时代现代社会，互联网已经贯穿生活的每一个角落，信息化的趋势也将渗透到房地产的各个环节，从基础应用到商务应用，乃至企业经营的整个链条。互联网思维能够改变企业的战略选择，重构企业经营的价值链。在这样的一个大环境下，大多数家庭已经不仅仅满足于企业自有生产的传统模式，而开始追求更深度的需求，开始向企业“定制”，粗放同质的产品必将会被淘汰，进而推动房地产产品的精细化改造：尽量让客户满意。而企业应当学会如何利用互联网的方式，运用新技术，来提高效率，增加收益。从客户需求的角度规划企业的经营目标。只有不断满足购房者的深层次需求，增强客户体验，行业才能立足于竞争越来越激烈的市场当中。

四．小结

本文说出了我国房地产目前的形势，归纳了政府已经采取的措施。我们沐浴着改革开放的春风，见证着中国的飞跃发展，享受着经济提高的成果。近年来，房地产持续发展，作为国家支柱性产业之一，与国家宏观经济挂钩。但是它的发展相对不成熟，还需要进一步完善，人们对它的关注度也越来越高，尤其是价格方面，我们要理性的看待市场中出现的各种问题，这就要求我们保持制度安排的可行性、合理性和科学性，只有这样才能防范和治理，才能使房地产有一个更辉煌的前景。

参考文献：

[1]王健芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济，2006，（8）.

[2]杨慎.房地产与国内经济[M].北京：中国建筑工业出版社，2002年版.

[3]黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地，2006，（2）.