老旧小区改造项目管理研究

彭峰

摘要：老旧小区改造是一项建设工作，也是一项基层组织动员工作，需动员居民一起谋划、协调、评价、管理。做好宣传工作，需实事求是，客观传达老旧小区改造的主要政策、创新做法和典型成功案例等，让居民了解改造工作。同时，要加强相关部门街道的协调，各方共同努力，使改造后的老旧小区得到长效有序的管理。

关键词：老旧小区；改造；项目管理

老旧小区改造逐渐成为城市建设和治理的重点，由于老旧小区基础设施破旧、公共服务设施缺乏、环境质量低下，政府在推进老旧小区改造中存在着资金压力大、改造难度高、沟通协调困难、组织管理困难等诸多问题，以及后期缺乏管养等，制约了项目的推进。基于此，本文重点分析了老旧小区改造的项目管理。

一、老旧小区改造项目特点

城镇老旧小区大多处于老城区，地理位置优越，建筑密度和人口密度高。老旧小区的居民结构层次复杂，意识形态不同，对事物接受能力表现出较大差异。居民作为“有限理性经济人”，在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎态度，因除改善自身生活环境外，还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施中，又表现出“有限理性经济人”的利己心态，如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外，老旧小区建筑本身也有局限性，如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等，造成已有设计方案变更，这些情况无疑给老旧小区改造项目管理增加了难度。

二、老旧小区改造项目概况

1、存在的问题。老旧小区楼房房龄长，所以常伴随着常年失养失修问题，存在的质量问题可归纳为：①老旧小区使用的公共基础设施存在严重老化问题，如顶层的楼顶防水问题、小区建筑墙面脱落问题、下水管道清理不及时及堵塞问题。②原建设参照标准不高，老旧小区参照建设标准已不能满足当前发展要求，如屋面外墙保温标准、外门窗高标准要求、热计量改造标准等欠缺。③小区配套设施年久失修，呈现出诸多问题，严重影响了当前居民居住及出行便利。比如，老旧小区往往是六层左右楼层，无电梯，存在“出行难”问题；在小区电力设备方面，常出现能耗增多问题，电力增容问题亟待解决。④小区公共卫生配套设施不完善，小区内部环境卫生状况差，存在诸多安全隐患，这些常见问题需解决及改进。与一般新建住宅项目不同，在改造老旧住宅项目时，应充分协调居民需求。对于老社区内水电管道改造，居民协调困难，施工工作中易发生冲突，影响施工进度。例如，社区居民对统一更换外窗态度明显不同，一些新装修房子无需更换窗户；虽然有些门窗破旧不堪，但一些居民认为无必要更换外窗，因此反对统一更换，拖延了改造进度，甚至造成工程中断。居民的素质也会在不同程度上影响老旧小区的改造过程，一些居民会在小区公共场所摆放杂物和违建，随意停放车辆，严重影响施工进度与成本。

2、改造内容。①小区建设用地方面，改造内容应包括基础设施改造，如供水、道路、供气和消防的总体规划及部署。②对于年代久远的老旧小区改造项目，往往需拆除旧危房，对于符合新建设标准的建筑，还需根据新政策同时增加相应设施和修复功能性设施。③提升类改造，如建设幼儿园、便利店、卫生室、小花园、停车库等。

3、改造形式。①老旧小区项目重建。针对严重老化的小区，结合其地理位置，规划总体发展布局，重新制定小区改造规划。②老旧小区项目维修升级。清理违建，项目施工前应将小区内建设的违建全部拆除，并要求居民将私自占用的公共用地恢复原状；建立电动车充电棚和临时停车位；开展照明设施改善、绿化补植、停车场复建等工作。③保护老旧小区原项目。保护老旧小区，应从对老旧小区人文观念评估入手，注意对需保留的部分采取防范保护措施；做好易碎物品的防护工作，避免在施工改造中造成人员受伤。

三、老旧小区改造项目管理措施

1、根据群众需求，广泛听取居民意见与建议。小区是居民的家园，群众对改造需求是第一位的。因此，一方面，必须改变以往政府主导模式，突出居民需求导向，提前加强现场调研，听取各方意见建议，科学制定整治方案，公开征求整治范围内居民意见，争取理解及支持，确保整治提升工程真正成为民心工程；另一方面，要充分利用各种媒体手段加强宣传，深入分析改造目的与意义、权利义务划分和各方责任等，培养居民主体意识及参与意识，注重提高居民自主改善居住环境的自觉意识。

2、注重组织协调，畅通项目实施管理工作机制。过去，改造采用由政府主导、住建部门实施的简单模式，整治改造停留在表面，无法进一步推进。近年来，一些地区老旧小区改造启动了系统推进模式，从多个层面加强老旧小区改造的组织领导，完善领导小组及办公机构。由住建局牵头，规划、城管、乡镇(街道)、社区等部门以及水、电、气、通信、环卫、市政、绿化等专业单位协同推进。同时，建立老旧小区改造联席会议制度，定期组织有关问题的集体讨论，按改造目标和部门分工，分解落实改造任务，定期组织督查。

3、关注舆情采集及应对，确保民生工程快速推进。老旧小区的改造关系到居民的切身利益，必须通过现场会、居民代表会等方式做好宣传，如实记录、认真宣传，深入群众、体察民情、倾听民心、为民办事。对于群众在整治提升中提出的各类问题，通过基层社区和信息平台全面收集各类信息，包括整治提升意见建议，积极欢迎群众和舆论监督，积极处理各种建议与意见，确保民生工程在阳光下顺利推进。

4、注重改造过程管理，确保项目顺利实施。开工前，需制定详细的施工计划，并在小区发布公告，同时，组织总包单位、监理、设计、自来水、电力、燃气、通信等单位召开技术交底会，邀请质量监督、安全监督、规划、市政、消防、排水等管理部门对改造工程提出技术要求。在施工过程中，应同时采取多种措施，确保改造效果。①落实两项职责：要求监理公司按合同约定承担综合协调及现场监管责任，要求施工方承担现场施工管理责任。除签订施工合同外，还必须签订施工责任承诺书，对工期、居民安全、施工安排等作出承诺，若履行不到位，将严格执行责任追究制度；②开展两项检测：抽样送检工程材料，视频检测下水管道，严格控制材料、施工质量；③开展两个检查：一方面，安排工作人员派驻改造工程现场进行定期巡查，同时，镇和社区工作人员也要开展定期协调监督；另一方面，组织相关专业部门不定期对项目进行全面检查，严格规范施工行为，提高现场施工管理水平；④实施两项制度。通过每周例会制度，及时跟踪项目进度，沟通项目实施中的困难及问题，讨论解决方案；通过工程量变更审批制度，控制工程投资，确保资金使用不超预算。这些措施有力地促进了改造工程保质保量顺利实施。

竣工后，邀请规划、质监、消防、档案等部门专业人员参加综合验收，指导项目做好技术收尾和资料归档工作。此外，抓住工程付款节点，逐级审批，督促施工单位对质保期内发现的质量问题进行整改。

5、扶持长效管理，巩固改造成果。整治提升是手段，后期如何实施长效管理是有效维护老旧小区改造成果的基础。对于整治改造后的老旧小区，一方面要进一步推进属地化管理，明确改造后老旧小区全部纳入网格化管理，改造后的公共部位、设施设备由施工单位按合同约定维修，过了保修期的由当地政府实行长效管理。另一方面，应积极发挥社区管理及群众自治作用，并利用手机短信平台、社区活动等载体，号召居民积极参与环境整治活动，增强广大居民爱惜及保护公共财产的责任感。

参考文献：

[1]葛红刚.基于老旧小区整治与改造的实践探究[J].住宅与房地产,2018(09):26.