征地拆迁补偿项目审计的难点与对策研究

高,峰

摘要：中国经济快速发展，城市化进程不断加速，传统的市政设施已很难再满足居民的生活需求，对基建工程的土地使用提出了更高的要求，也成为了人们关注的热点问题之一。土地征收与拆迁工作的顺利开展，直接关系到工程的成败。而房屋拆迁补偿方案又关系到广大群众的切身利益。尤其是在铁路、公路等建设项目中，拆迁是一项规模庞大、具有很强的政策性、很大的工程，它直接关系到整个社会的稳定与发展，也关系到国家的改革与发展。

关键词：城市化；市政设施；基建工程；房屋拆迁；补偿方案；改革

1.征地拆迁项目审计面临的难点和问题

1.1拆迁评估程序的执行不规范

拆迁补偿款的确定，需要通过专业机构对其进行准确的评估。房屋价值评估结果的准确与否，直接关系到房屋拆迁是否能够获得合理的拆迁补偿。无论是从伦理层面上，还是从法律层面上，对房地产估价都要严格遵守相关的制度与程序。然而，当前在部分评估过程中，因为评估从业人员的专业道德水准参差不齐，部分人员缺少自我约束，工作态度不佳，积极性不高。这就造成了评估中存在着“含水”的问题，以及评估中存在的不公正性和客观性问题。当遭遇高难度、高强度的评估任务时，这一现象将更为突出，甚至出现了“先定价后充数”的工作模式，从而严重影响了评估结果的公正、客观。这些现象不但给政府的拆迁补偿带来了沉重的压力，而且极易引发居民的怨恨，使矛盾加剧。

1.2无证房产及违章建筑的补偿

在企业土地征用和拆迁过程中，往往会出现一些无证房屋和违章建筑。这种现象的产生，主要是由于总体规划控制不到位，对原有的区域划分没有进行适当的调整，以及对农村集体土地房屋的合法权属进行登记管理等。在过去，中国的社会发展是不均衡的，城乡之间的贫富悬殊很大，社会秩序比较混乱，造成了物质上的匮乏。与此同时，也有一些居民受到了文化程度的影响，他们没有足够的文化水平或者是自身的素质，也没有足够的法律知识，他们在利益的驱动下，会铤而走险，为了获得更高的补偿款，他们会对违章建筑进行突击建设。这就导致了拆迁工作中出现了一些难题和冲突，在这种情况下，审计人员应该注意并识别出一些特别的问题，比如无证房屋和违章建筑拥有者的利益，并对其进行规范化的审核，强化监管，保障合法主体的合法权益，严厉打击违法者的不法行为。

1.3停产停业损失补偿金额的确定

停产停业损失指的是，在征收房地产这一行政行为的时候，会导致对被征收房地产进行生产经营的活动暂时停止，生产经营主体会在另外一个地方进行经营，在一个合理的期间之后，生产经营会重新回到被征收前的盈利状态，从而导致的损失。在对停产停业损失补偿金额的核算中，不同的被征收主体的经营情况各有千秋，企业的经营成果也存在着一定的差别，其经营活动、获利能力、拆迁后经营恢复能力等也各有不同。被征收人对产业恢复、产业升级发展、行业发展趋势等信息有更多的了解，而征收人对相关信息的了解相对较少。因此，评估企业在评估过程中，对于被征收方因停止经营而导致的市占率的丧失，评估企业在评估过程中也缺乏专业的、深入的了解。所以，在案例中，被征收人对于企业倒闭损失的资讯有不对称的情形，而对于被征收人所提供的资讯，则有一定的依赖。所以，要做到对停产停业损失补偿金额实事求是、依法合规、足额补偿、兼顾公平，确保所提供的资料的真实性和有效性。这也就要求审计人员在对有关资料进行收集，并听取征收人、被征收人的意见之后，以客观现实为依据，对其进行自己的职业判断。

2.审计对策与建议

2.1对评估企业的审计

拆迁补偿评估工作具有政策性强，影响范围广，涉及范围广，时间短等特点。工程规模庞大，类型复杂，评估困难，耗资巨大。这主要是因为评估结果要经过有关部门的严格审核，而且每个家庭的房屋结构和面积都有很大的差异，给评估工作带来很大的困难。因为它与被征地单位的权利、利益有直接关系，所以，在实施过程中，往往会遭遇到各种各样的质疑和批评。审计机关对评估企业的审计也是很关键的一环，为切实保护被征收方的切身利益，确保政府工作的正常开展，应对评估企业的下列内容进行审计：（1）对评估企业是否具有房地产评估资质、评估人员是否具有评估资质、是否存在接受委托人委托后，再将该业务转让给其它机构的情况。（2）对本工程中已被拆除的住房进行评估，以确定其价格是否不合理；是否对被评估的项目进行了足够的调查和理解，所开发的评估方法是否合理，详细，有针对性；有无任何行动会对评估结果的正确性造成影响；在非居住住房中，是不是运用分项法、工程造价类比法，还是运用居住住房中的分部分项法、基准价格修正法，以及在住房的各个环节和各个环节中的询价的合理性，都是运用这些方法的依据。在运用这些方法时，还要考虑到成新率是否根据市场利率来定、房地产行业的行情等这些数据来支撑，房屋面积、墙体高度、楼层高度的不同都会影响到校正系数。同时也要注意其可比性。（3）拆迁方的补偿，以及对房屋等的赔偿，都要符合实际，而不能以个人主观意志为基础，任意设定。对拆迁过程中出现的问题，提出的问题是否真实、合理，是否对专项支出提供了相关的证明材料，以及拆迁程序是否合理，拆迁资金的运用是否合法。因为在进行拆迁的时候，会有大量的设备要同时搬迁，如果有可搬迁的设备，就必须要对其进行重置价格的核实，同时还要严格遵守国家的规定，来确定相应的补偿标准。（4）评估企业获取投标文件的真实性和客观性，有不少评估企业通过欺骗手段获取投标文件。评估机构的信用体系也应受到审查。评估员在进行房屋和地块的估价时，对相关的法律和法规有没有充分的认识，有没有作出不公平的估价，作出对委托方有显著偏袒的估价。加强对土地征收与拆迁的监管，确保土地征收与拆迁政策的公开和补偿资金的运用程序的透明。

2.2对无证房屋及违建补偿的审计

没有建设许可证的房子和违法建设很难区分，因为很多问题，谁也不知道房子到底是没有办理许可证，还是违法建设。对于实际面积与房产证记载不一致的，应根据房产证记载的数据，或委托专业测绘企业测绘，根据测绘结果确定征收面积。稽核工作主要是检查被拆迁人所提交的有关材料，主要是检查被拆迁人所提交的材料是否符合拆迁条件。在征迁方案中，已出台了相应的法律、法规，对征地、补偿作出规定，并明确了各个部门的职责。审核的主要内容是核查各有关部门有无核查不严、违规操作、造成管理上的漏洞。对负责征地补偿的单位的有关规定的执行情况进行督导，核实是否按照房屋所有权证、没有房屋所有权证书但有合法手续的房屋、不能提供合法手续的房屋按建筑物建成时间处理等顺序对权属进行了判定。有些公务员滥用职权，为自己的行为谋取私利，造成了社会不公正、不合理的后果，引发了公众的强烈不满。对此，应从加强对征用对象的关注，加强对征用对象的关注，加强对征用对象的监督和约束。

结束语

房屋拆迁审计是一项涉及到国家、人民的重大问题，是一项涉及到社会经济发展的重大课题，也是一项亟待解决的课题。拆迁审计是一项重要的工作，它不仅要为我国的社会公益事业服务，而且要在此基础上，通过对征收工作的分析，为征收工作提供有效的对策。在此过程中，要充分考虑被拆迁人的要求，保护广大人民群众的切身利益。因此，审计人员应该保持一种严谨认真的工作态度，注重各个方面的素质的培养。

参考文献

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