城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究

宁方昊

摘要：近年来，随着城市化进程的加快，城市规划区内的集体用地拆迁问题也越来越突出。在此背景下，本文首先分析了现行城市规划区内集体土地拆迁制度的不足，而后再对其制度优化建设策略进行分析，以期更好地提升制度内容的完善性。

关键词：城市规划区；集体土地；房屋拆迁制度

1 引言

由于我国城市规划区内的集体土地拆迁制度存在着法律上的缺陷，以及缺乏健全的法律体系，致使在征地、拆迁过程中出现了诸多无法解决的问题与矛盾，引发了大量的社会纠纷。公众对房屋拆迁的抵制，将会对政府形象造成不利的影响，也会危及到社会的稳定。为此，将需要进一步完善和优化现行城市规划区内的集体土地拆迁制度。

2 现行制度的缺陷

城市规划区内集体土地房屋拆迁制度是由《城市房屋拆迁管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等相关规定组成的，该制度主要对被拆迁人和房屋产权人之间的利益分配进行了一定程度的限制，进而实现被拆迁人合法权益得到有效维护这一目的。但是，该制度在实际实施过程中却存在着较大缺陷，主要有以下两点：一是法律体系不够完善；二是缺乏对被拆迁人的合法权益保护。

除此之外，也没有很好的区分社会公益和纯粹的商业目的。按照拆迁后的建筑形式，拆迁可以划分为公益性质的拆迁和纯粹的商业性拆迁，但我国现行的拆迁立法并未区分二者。在拆迁过程中出现的一些冲突与冲突，很大程度上是由于政府的征地制度被滥用。国家征用是指国家强制获得公民的财产，但公民享有不被侵害的合法私人财产。所以，在行使国家征用权时，一定要有严格的制约。

从法治角度来看，不分性质的强制拆迁不符合社会的法治原则。以公共设施为基础进行的拆迁虽然有其合理性，但若以商业目的强行拆除则存在问题。由于在拆迁过程中，被拆迁人处于相对弱势的位置，因此，政府应该采取行政干预措施，以维护弱者的利益。被拆迁人与被拆迁人是平等的公民，如果发生了无法解决的纠纷，可以通过民事程序来解决。行政机关实施强制拆迁，是行政权力对司法权力的不合理干涉。现行的房屋拆迁制度在保障被拆迁人利益的同时，也违背了法律的基本原理。

3 房屋拆迁相关制度

3.1 拆迁实施方案的拟订、批准和执行者

征地拆迁补偿安置方案是征地拆迁补偿安置方案是指县级以上地方人民政府依法作出的，土地行政主管部门根据国家有关规定拟定，并经政府法制机构审核后，报本级人民政府批准施行的具体实施方案。

根据《土地管理法实施条例》第12条之规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付，这是我国《土地管理法》中对征收土地补偿费和安置补助费支付规定的具体程序，也是对征地补偿费用在安置和支付上所作的具体安排。

土地补偿费是指土地所有者将土地交给国家或地方政府所给予的经济补偿。安置补助费是指因征地而给被征地农户的经济补偿，又称“农转非”费用。

各地政府在实践中形成了各自的管理方式和模式。如有的地方实行由村集体组织自行实施拆迁安置方案，有的由乡（镇）政府和村委会实施安置方案，也有的由国土资源部门负责具体实施。

征地拆迁补偿安置方案是拆迁计划中一个重要组成部分，是组织实施拆迁工作的依据。

3.2 房屋拆迁补偿安置实施方案

集体土地房屋拆迁的补偿安置实施方案《中华人民共和国土地管理法》第46条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。其中，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍，超过该比例的，由省、自治区、直辖市人民政府予以增加；被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、直辖市人民政府制定。省级人民政府应当将制定的上述费用纳入征收范围，根据本地实际情况确定所需费用，不得少于3个月。对被征地农民支付社会保障费用并安排被征地农民就业；但是，依照法律规定应当由个人负担的费用除外。

3.3 拆迁实施方案的公布以及公布的时限

拆迁实施方案通常以公告的方式发布，被拆迁人在拆迁范围内发布。公布时，应当以公告的方式，在拆除区域或周边较为显眼的位置，以保证公众能够看见。另外，大型的拆迁项目也要及时召开相关的说明会，通知被拆迁人。公布拆迁补偿和安置方案，就是让被拆迁人在第一时间内了解到拆迁的具体情况，并清楚自己的职责和权利，确保拆迁工作的顺利进行。

4 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度的优化建议

4.1 拆迁制度中商业目的拆迁和公益目的拆迁有所区别

商业目的的拆迁和公益目的的拆迁必须要进行准确仔细的区分，因为补偿的标准应该不一样。首先，商业目的拆迁主要是以房地产开发商为主的开发行为，而公益目的拆迁主要是由政府或者由相关的机构来进行具体实施的。商业目的拆迁是在一定范围内将土地所有权转让给房地产开发商或者进行商业开发，而公益目的拆迁就是政府在土地使用前对公共利益作出合理界定，然后根据划定后的公共利益来进行一定范围内的征收。其次，商业目的拆迁和公益目的拆迁两者之间有一个共同之处就是都需要通过行政许可来完成。虽然二者有相同之处，但是其本质不同也导致二者之间有很大的区别。最后，公益性和商业性相结合主要就是为了实现土地资源配置最优化。

4.2 完善为公益目的拆迁的行政强制执行制度

为公益目的拆迁是比较特殊的，在这个过程中政府要确保对公共利益的实现，另外对被拆迁人的补偿也要做到全面公平。为了保障和完善此种公益拆迁的顺利进行，我国应该要进一步完善和明确行政强制执行程序，减少不必要的行政成本支出，并且严格规范行政强制执行活动。

如果是公益性的拆迁工程则必须要有一个合理的拆迁程序，同时也应该要有相应的规划；对于公益目的拆迁工作必须要制定严格规范的管理规定以及操作流程；在对城市规划进行调整之前必须要对该区域内公益目的拆迁工作有一个准确合理的分析并且制定出一个科学合理的方案；同时还要明确规定任何组织和个人都不能干预。

4.3 明确被拆迁人宅基地使用权的财产权利

在拆迁的过程中，被拆迁人的权益受到了侵害，他们的住房财产也就不能够得到有效的保障。我国应该将被拆迁人宅基地使用权的财产权利和拆迁补偿款相结合，在进行房屋补偿的过程中应该将宅基地使用权纳入到补偿范围当中，这样才能够充分保障被拆迁人宅基地使用权相关利益。宅基地使用权在没有取得相关产权证明时被强制拆除，此时有关部门要及时对其进行妥善处理，避免发生不必要的纠纷。对农民来说最重要的就是他们最基本的利益问题，因此在进行城市建设以及土地使用等活动中都需要考虑到农民群众，所以应该将被拆迁人宅基地使用权纳入到拆迁补偿范围之内。

结语

总而言之，在城市规划区内进行集体用地的拆迁，是影响到城市发展和被拆迁人利益的重要因素。如果不解决好拆迁问题，将会引起政府与民众之间的矛盾，从而引发不稳定的因素，进而影响到政府的公共形象，影响社会的和谐。所以，必须严格规范和适时地对城镇规划中的集体土地拆迁制度进行优化补充。

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