安置房项目建设工程周期管理研究

周勇

摘要：当拆迁周期保持不变，安置房项目建设周期与财务费用一般成正比关系，而房屋开发以及管理的费用与施工工期成反比关系。安置房项目建设工程越快完成，则安置房项目周期建设成本越低，本文对安置房项目建设工程周期管理进行了研究，希望建设单位的管理人员提供一定帮助，缩短安置房项目建设工程的周期，提高建设工程的经济效益。

关键词：安置房建设工程周期管理费用

随着经济和社会的快速发展，城市的现代化进程不断加快。在大多数城市的拆迁过程中，拆迁安置房也逐渐凸显。作为改善城市生活条件和生活质量的重要举措，拆迁安置房既是以人为本和法律保障的具体体现，也是构建和谐社会的重要组成部分。

拆迁安置房项目概述

拆迁安置房是配合城市扩张、改造项目以及国家重点建设项目，保障拆迁安置居民居住而定向建设的保障性住房。从本质上来看拆迁安置房项目也属于房地产项目范畴，但与普通的房地产项目比较，存在一定特殊性，具体如下：一是安置房拆迁与建设具备了较强的并行工程特征，在关键时间节点上要对相关设计进行严格控制，才能保证项目建设充分落实。二是拆迁安置房项目具有显著的政策性特征，对质量控制要求较高。三是拆迁安置房项目具有很长的项目生命周期，所以在规划、设计、施工、交付等环节均要给予阶段性控制，做到环环相扣，才能保证项目质量达到要求。

拆迁安置房建设的管理原则

拆迁安置房的建设主要有两种方式：一种是由政府直接建设，另一种是划拨土地给拆迁居民，由居民自行建设。前者相对来说政府容易管理，因为建设业主只有一个就是政府，而后者业主有无数个，管理起来就比较困难了，为了解决这个问题，建议应遵循以下原则：一是统一管理。自建住房必须建立业主委员会，由业主委员会对建设实施全过程统一管理，协调和处理工程建设中遇到的各种问题，组织建设资金，选择工程监理单位以及建设相关手续办理等。二是统一规划。由征地实施部门会同规划等部门、结合城镇规划要求，对安置房选址和定点进行统一规划。三是统一设计。安置房建设必须做到统一布局，统一风格，统一楼层高度、外立面装饰，和确定每栋楼的编号。由业主委员会委托具有资质的设计单位进行统一设计，并报规划部门批准后实施。

3.拆迁安置房建设管理存在的问题

3.1安置房质量较差

目前，我国许多拆迁安置房的质量存在问题。造成这些质量问题的主要原因是对安置工作的误解、对安置工作的忽视。很多开发商没有考虑到被拆除房屋的质量和安全，这不仅增加了后期处理的成本，也带来了质量问题。同时也给居民带来不必要的风险，增加居民与开发商的矛盾，加深建筑公司和政府的矛盾，造成负面的社会影响。

3.2  设计不符合人们的需求

许多居民认为拆迁安置房的设计不能满足他们的实际需求。拆迁安置房的主要问题是通风差、施工质量差。另外，由于项目建设的延迟，许多房地产政策被破坏，过渡期居民被迫租房。政府也很难提供住房补贴，导致成本远远超过支出，损害各方利益。

3.3  基础设施规划不合理

目前，拆迁建设规划十分缺乏。很多房屋是在拆迁初期建造的，基础设施的规划没有考虑到环境和长远发展的关系。此外，拆迁安置房大多位于偏远的郊区，交通不便，由于基础设施规划不合理，社区机构数量不足，在生活和社会保障方面还有许多不足之处。

3.4  物业服务管理不足

在房地产管理方面，物业服务管理不足，严重影响了房地产管理和生态建设的成本，也降低了对社区市场的保护和关怀。另外，现代社区的管理和服务功能发展不充分，当地人口相对分散，没有单一的组织和社区工作。这不利于建立一个良好的、统一的机制保护居民的权益，丰富社区文化。

3.5  项目建设拖延，融资困难

近年来，城市加快建设经济适用房，把经济适用房作为整体住房政策。然而，目前的建设速度比拆迁速度慢，房屋建设可能不需要覆盖安置，这不仅阻碍了拆迁进程，也影响了社会稳定。一般来说，住房投资不足是一段时间的区域分配和再分配的结果。随着住房建设项目的不断扩大，融资问题将继续增加。住房建设面临资金压力，意味着拆迁安置房建设步伐受到影响。此外，拆迁安置房效益远低于房地产建设效益，难以实现大规模高效建设。

4解决拆迁安置房建设管理问题的对策

4.1  提高拆迁安置房的质量

（1）确保居民的安全和舒适。第一，主管服务部门必须扭转拆迁安置房的质量差的局面，把保护人的生命安全放在绝对优先的位置；第二，为了严格控制质量，从设计成本到施工到最终验收，每一条施工线都必须有严格的标准。因此，一方面加强监管是有必要的，另一方面应该鼓励提高住房质量，并确保责任人，这样可以确保居民可以生活在一个长期和安全的房屋内。（2）创新集体土地利用机制。根据之前的安置政策，被安置家庭可以用现金支付，也可以用产权交换拆迁安置房的居住权限。如果补偿相差较大，还可以进行经济补偿。商业租金的支付必须有适当的标准。从销售中扣除用户的预期收入、税率和货币补偿，土地建设应该以这样一种方式调整。人民币结算价格要求必须是相同的单位建筑和相应的土地转让，此外，经济补偿应该建立在相同的建筑面积以及市场价格的基础上。

4.2  改进设计，解决项目进度缓慢的问题

为了满足人们的住房需求，必须听取相关意见。应该在施工前收集拆除信息，房屋建设应该尽可能满足人们的需求。优化设计，保证灵活多样的结构和通风设计。

4.3  完善临时规划及基础设施

拆迁安置住宅区的建设必须提前规划，不仅要考虑房屋本身，还要考虑房屋与环境的和谐。住房建设是拆迁安置工程的重要组成部分，对城市建设有着重要的影响。因此，从长远来看，住房建设质量是居民生活和城市未来发展的目标。此外，应尽快建设第二次重新安置的基础设施；一方面，更适合提供实物基础设施和优先物资；另一方面，鼓励所有相关机构和资源进入社区，有利于居民的生活，促进城市经济的快速发展。

4.4  完善物业管理，充分利用社区功能

在拆迁安置过程中，听取居民意见，积极参与物业管理是非常重要的。同时，物业管理在房地产征收土地税中也非常重要。最现实的基础项目是实现安全、环保和健康。加快建设步伐，完善卫生保健中心和活动中心，组织实施各种社区娱乐活动，构建和谐社区。

4.5  劳动人员管理

（1）加强监督。拆迁安置工作的质量直接关系到拆迁的利益。存在的问题严重影响了社会的稳定与和谐。因此，在当前的和谐氛围下，地方政府必须从思想上重视这一问题。同时，政府是房屋建设的主要负责人，必须提前制订建设计划；此外，地方政府应该负责监督建设项目的质量。建议主管部门成立专业队伍对住宅建筑施工质量进行监督，确保施工过程中的质量得到控制，明确相应的责任。（2）坚持先安置再拆迁的原则。在可能的情况下，所有居住建筑的建设都要遵循先安置再拆迁的原则，共同推进拆迁、安置和建设项目。为了更好地体现和构建和谐社会，实现基础设施和绿色地球的目标，企业提供了一整套停车位作为基础设施的一部分，增加了流动老人和儿童的扶持。政府的“双赢”战略是融合当地优质商品房，建设新的居住小区，更好地落实拆迁安置理念，让其更具吸引力，让自身目标更加明确。

结束语：

综上所述，在城市现代化水平不断推进的背景下，做好安置房工程的建设不仅符合我国的国情需要，而且也是推动经济发展的重要措施。要不断优化安置房项目建设工作，为推动我国住房工程建设贡献一份力量。

参考文献：

[1]浅析项目代建管理模式下业主方对工程质量的把控措施[J].唐应钦.福建建材.2019(01).

[2]关于推进奇台县项目代建管理工作的建议[J].苗城榕.居业.2018(01).