农村建设用地整治模式及对策分析

支枭雄

摘要：大量集体存量建设用地的存在，为政府实现向土地存量要发展增量的转变提供了机遇，也是推进乡村振兴的关键。文章结合陕西省关中某地区农村存量产业用地、闲置宅基地整治再利用的实践探索，探讨了整治利用农村存量建设用地的现实困境并提出参考建议。

关键词：农村；存量建设用地；整治

土地资源是国民经济和社会发展的主要力量。长期以来，由于城乡规划割裂、建设用地多头规划、多头管理、各自为政等问题，造成了城乡建设用地规模庞大、土地利用粗放等问题。而在城市化过程中，空心村问题越来越突出，据调查，目前我国农村集体建设用地面积约为2.67×107公顷。所以，对国有土地进行整治、变活，是实现农村振兴的一项重要措施，也是打通和巩固我国大循环的关键。

1农村建设用地整治现状

1.1无规可依与多规并存

由于我国长期以来受农村剪刀差型发展方式的制约，导致了许多农村村庄规划不够完善，部分村庄建设没有统筹指导，村庄建设布局分散、杂乱无序。另一方面，由于以前各部门的多头管理，造成了各种规划标准、规划内容、规划目标、规划深度等各方面的差异，这必然会产生矛盾[1]。

1.2集体土地管理混乱缺位

在我国多数乡村，集体土地长期管理机制和管理、管控措施的缺乏，导致集体土地一户多宅、乱搭乱建、乱占耕地、面积超标等问题时有发生；而随着城镇化的发展，集体土地整治、腾退缺乏引导，集体土地闲置问题越演越烈。

1.3农村生产要素流动不畅

由于长期以来我国城乡二元经济体制的制约，造成了农村集体土地和城镇国有土地产权不均衡，城乡要素和资源的流通不均衡，农村的经济和社会发展功能遭到了破坏。由于我国的土地所有权主体、土地确权登记等方面的不健全，使得农村土地特别是建设用地的使用效率不高，土地的经营价值很低，土地的价格也很低，土地的投资回报也不高，因此，农村集体建设用地的市场化、资产化是不可能实现的。

2研究地区概况

通过对某地区土地利用现状的调查，发现某地区的人均耕地占用量很大，占用的耕地面积很大，严重挤压了城市和农村建设用地的总体规模。由于历史的原因，我国农村地区的工业土地破碎程度普遍很高，对形成产业集聚的不利影响。在国土空间规划的大背景下，对农村建设用地规模扩大、效益不高的问题进行了彻底的整治，并对现有的闲置农用地、低效工矿用地等进行了综合整治，统筹安排城乡建设用地指标，科学引导农村地区土地利用布局和结构。

3农村建设用地整治方法

3.1坚持规划引领

首先，各区市要统筹推进各区市国土空间规划、统筹发展战略、统筹用地规模、整合公用设施与基础设施、制定用地调控指标、有效协调乡村生产、把居住与生态空间规划放在最高层面，有效地解决了乡村建设中存在的问题。其次，按照现实需求，通过多元调控、一体化的方式，建设民生基础设施、改善农村生活环境，为城乡协调指明方向和基础。再次，制定 某地区的城市和农村的空间布局[2]。针对现状，将村落分为集群升级、特色保护、城郊一体化、迁移融合和其它常规村落，并对这些村落进行分类。最后，我们要积极推行农民自建房项目，以达到最优的基础设施，改善人居环境的品质，达到节约使用的目的。

3.2实施土地精细化综合整治

以国家相关政策为契机，某地区将增减挂钩、同一乡镇小挂钩、工矿废弃地复垦、高标准农田建设等不同环节的政策创新整合集成，设立农村土地精细化综合整治工具箱，对全地区农村的低效用地调查评估、分类，集聚各类政策要素，将农村边角地或零星土地纳入周边地块进行整体开发，将土地整治地块进行复垦。采取组合拳，使各镇、村根据自身条件，选取一项或数项最适宜的政策，进行整合、整合、辨证治疗，形成八仙过海，各显神通的生动局面。对低效工业用地、环保不达标的企业用地等，要积极推进土地利用和土地复垦整治，有条件的，可以复垦为耕地或转型升级。推进城市用地指标的合理分配，促进城乡用地的合理分配。

3.3开展宅基地有偿退出

农户将闲置土地返还给集体，由集体根据预期的收入，决定适当的补偿标准。集体经济组织负责土地整治方案的制定和土地整治工作；腾退指标通过农村土地产权交易平台向全区流转，以达到最大的效益。政府设立回购机制实施了保底。在新农村建设的大背景下，某地区村实行了一种分层次的土地有偿退出模式，即在中心城区实行货币化补偿，将宅基地转移到小高层、高层住宅小区；在集镇规划区域，实行集中安置，根据拆迁标准，对房屋进行统一安置；在乡村，要保证保留村庄的原址重建，特色村的集中居住，以及对控制村的迁入，实现户有所居的分区域多样化的退出。

3.4完善集体建设用地权能

某地区积极推动各种集体土地的确权、登记、发证工作，积极探索还权赋能，建立了比较明确的土地所有权和相关的管理体制。构建城乡一体、全面覆盖的建设用地基准地价体系，并通过对低效工业用地的再开发、利用集体土地的方式，对存量集体建设用地进行挖潜，将其变成活资产。为缓解乡镇企业和民营企业的金融风险，促进集体建设用地使用权抵押，保障集体利益和社会安定。

3.5优化土地增值收益分配办法

集体建设用地进入市场后，某地区区统一征收20%的土地调整费，其余的收入则留在了镇村，通过基础设施建设、公益事业投资、农民资产分红等方式进行二次分配。集体组织以各种形式获取长期利益，保证了土地的所有权，大幅度提高了农民的收入，为实现城乡一体化发展提供了源头活水。

4农村建设用地整治对策

4.1增强农民法律意识

要加强宣传，要创新宣传方法，用更加贴近实际的方法向广大农村群众普及《土地管理法》、国土空间规划等方面的法律法规，提高村民的责任和风险防范意识，发挥法律援助手段帮助农民维护自身权益。

4.2规范集体土地管理

要科学、有序地制定切实可行的村庄规划，合理分配市政企业、城市、村公共机构用地、公益用地、农场用地等，并将其纳入年度计划，并做好回归河流指标，确保农村发展的土地资源。我们将会对非法利用和贩卖土地的行为进行调查并解决。

4.3加强宅基地三权分置探索

使用权规制是我国宅基地三权分离改革中的重大突破。当前，法律对居住空间的流动进行了严格的限制。为了强化城市居民土地的循环动能，调整和利用空地资源，还需进行深入的研究。

4.4健全退出激励机制

要健全集体土地整理与退出的激励机制，针对由于农民长期外出或者其他原因造成的闲置宅基地，由村集体牵头，探索利用闲置宅基地的整治方法，例如通过成立股份合作社等集体经济组织，使得闲置宅基地可以入股产生收益，进而让农民分红，从而最大化显化农民的资产，增加村民的收入。如果农民有强烈的公民愿望，又有相应的能力，可以根据他们的意愿，采取自建用地进入市场的办法，由受让人根据自己的实际占有面积和流转面积，按照一户一宅的原则建房并登记。农村集体建设用地进入市场后，可以在市场上取得一定的收益，实现与国有土地同等的产权价值，既能提高农民的收入，又能防止土地浪费，又能打破农村发展的空间局限。合理设计退出门槛、梯度补偿和多样化补偿机制，从部分退出、完全退出、暂时退出和永久退出、换股权、换厂房、换住房、换补偿等几个方面，让农户根据自己的需求，自主选择补偿方案。

5结语

我国农村集体土地在空间上的分布及使用特点是社会、经济、生态等方面的遗留问题。在实践中，要根据地方的实际情况，根据相关的法律法规，稳步、有序地开展集体建设用地的发展。要从多方面入手，从多方面入手，探讨土地改善与多种因素的整合，同时要突破集体建设用地的管理与利用瓶颈，为乡村振兴提供强有力的保证。

参考文献

[1] 李向,胡业翠. 我国农村建设用地整治潜力分区与实现路径研究[J]. 中国农业资源与区划,2021,42(2):69-78.

[2] 胡超,李芹芳. 农村建设用地整治存在问题及对策[J]. 重庆与世界（学术版）,2014,31(1):23-25,31.