城市更新的阶段性特点及其启示

曹刚

摘要：在时代不断进步，经济化建设水平不断提升的过程中，城市为了谋求高质量的发展，就需要积极开展城市更新工作，以满足新形势下的社会发展需求。现阶段我国已经进入到了城市发展的新时期，因此想要实现各个区域的共同进步，就需要对城市更新的阶段性特点进行分析，并制定科学的发展策略。

关键词：城市更新；阶段性；特点

引言

在我国城市更新开始于上个实际八十年代的旧居住区改造，在不断发展的过程中2009年已经步入了探索阶段，结合区域内自身的发展特点，已又二十多个城市相继出台了城市更新的专项实施办法。经过分析可以发现，在未来的十年，受到我国经济发展的影响，城市更新会进入到深入的发展阶段。

1城市更新阶段性特点

1.1初步阶段的旧城改建

由于受到了城市发展历史链条断裂的影响，在我国通常认为城市的发展始于1984年。由于城市更新与城市发展息息相关，因此可以说明我国城市更新也起步于八十年代。在改革开发的带动下，城市经济快速发展，土地制度不断确立，住房制度进行了积极的探索和改革，最终为大规模的开展新区建设提供了便利条件，造成了城市中发展焦躁的土地连淋了土地资源紧张的影响，在这种情况下，房地产开发展便将中心向地理位置优越的传统老城区改造上进行了转移。并且，在社会经济不断发展的过程中，老城由于居住拥挤、房屋破旧、布局混乱、技术设施短缺、土地利用率等问题，已经无法满足人们对于生活和环境的要求。在内外因素的共同作用和经济发展水平不断提升、房地产行业不断发展的推动下，房地产商积极的进行了人们物质生活环境的改造，提升建筑容积率，实现土地资源的最大化利用，同时增加了企业的整体收益。在这一阶段城市更新的过程中，始终坚持“以利为先、保障需求”的核心理念。

1.2探索发展阶段的城市更新机制和制度的实践

自2009年雨来，在城镇化建设进程不断加快，产业结构不断变迁的推动下，我国城市更新进入到了第二阶段。但是由于受到第一阶段城镇的大力扩张和耕地保护制度的限制，经济发的地区和城市经济发展就面临这资源的约束，因此就需要进行城市更新的正确理解和实施。在2009年10月深圳首先颁布了《深圳市城市更新办法》，之后广州、上海等城市也开始进行了城市更近办法或者相关建议的制定，知道城市更新工作的顺利进行，土地资源的利用已经进入到了以存量开发为主的新阶段。在这一阶段，不仅需要对现有的资源条件进行高度关注，实现城市功能的优化和空间品质的提升，同时还需要在进行城市更新的过程中实现环境、经济和社会效益的平衡发展，满足人们日益增上的物质和生活需求，将以人为本作为城市更新的重要指导思想，满足市民的基本需求。

2有序推进城市更新的思路建议

2.1提高发展的战略性和可持续性

城市更新持续时间较长，通常在十年以上，是一个统筹规划、精雕细琢的过程。城市更新是促进城市实现可持续发展的重要战略，不仅需要对空间问题进行改善，同时也关系到城市经济社会的发展。因此，在城市更新的过程中，政策的设计工作就需要指导市场主体追求长期价值而非短期收益，需要对区域性回报进行关注，而不是单纯关注某个项目，应当具有战略目标和长远眼光，同城市中长期发展目标相吻合。

2.2进行统筹管理结构的建立

地方政府需要进行城市更新统筹管理机构的建立工作。城市更新工作情况复杂，涉及面较广，目标多元化，因此就需要对多元利益主体的诉求进行协调和平衡，以此来推动城市更新的顺利落实。现阶段，上海、佛山、深圳、东莞四个城市已经成立了市级层面的城市更新专职机构，推动城市更新工作的统筹进行，实现了城市更新工作的制度化和常态化。其他出台更新实施办法和专项方案的城市都已经提出了成立工作领导小组形势，负责城市更新工作的组织实施。在后续城市更新工作的过程中，需要借鉴先先进经验，尤其是在更新工作的起步阶段，需要成立城市更新领导小组，并且在更新工作不断推进的过程中应当有城市更新专职机构来进行城市更新的相关统筹工作，实现多部门管理向统一化管理的过渡，提高城市更新管理审批效率。对城市更新进行全生命周期的监管，保障城市更新整体效率和行政执行力的提升。

2.3重视城市更新理念

在开展城市更新的过程中，需要以城市自身的发展需求为依据，利用更新理念，对城市的整体发展进行充分的把握。在对发达国家城市更新经验进行分析的过程中可以发现，我国在进行城市更新的新阶段不能单纯的进行物质性的更新，必须要依托城市的发展，实现经济发展、生态环境保护、产业升级、文化传承等方面的协调统一。二三线城市在进行城市更新政策制定和修订的过程中，需要积极参考上海、深圳等城市的先进经验，紧跟时代发展步伐。目前在进行城市更新的过程中，需要对城市遗产价值进行尊重，将城市文化遗产作为核心竞争力，各个城市必须要对城市文化的内涵提升和城市风格的塑造工作进行高度重视。

2.4尊重以人为本和公共利益

发达经济体和我国已有的城市实践均表明，城市更新需要经历从单一的物质更新向以人为本的、更加全面和综合的多维更新进行转化，必须要对城市发展中的社会、经济、环境等多元目标进行综合协调，科学处理拆建、修缮与保护之间的关系。一味的关注市场力量开展城市更新，通常过度追求单一的经济目标，直接造成生产空间挤占生活空间。因此，在未来城市发展过程中，就需要坚持以人为本的理念，提升城市能级，改善人类居住环境，保障土地利用效率，增进公共利益，进而实现基础设施与公共服务改善和区域经济社会、农社会活力的良性互动。

2.5严格落实政府职责

城市更新作为城市发展的重要战略，不仅需要将市场作用积极发挥出来，同时还需要处理好经济和产权之间的关系，体现公共政治属性，维护城市公共利益，改善人民居住环境，积极进行历史文化遗产的保护和生态修复等工作。在进行外国实践经验和理论分析的过程中可以发现，城市更新不仅需要政府公共政策的干预，同时还需要对城市发展新理念进行引用。所以在城市更新政策设计的过程中，就需要对政府的职责进行准确的定位。中央政府应从顶层制度设计与长效机制方面提供有力的支持和引导，鼓励地方政府以区域内的发展阶段和特殊性进行城市更新地方政策的创新。作为城市更新的主体责任，地方政府应当进行地方性政策与实施细则的制定工作，积极开展项目的立项、规划和监督。

2.6从多渠道入手扩大项目融资

政府必须要积极发挥引导作用，为城市更新筹集更多资金。首先，可以利用政府与社会资本合作模式，由于财政投入存在不可持续性特点，引入民间资本参与城市更新，能够对城市更新融资难的问题进行有效的解决，促进城市更新质量的提升，以不同地区、不同项目的特点为依据，因地制宜的进行针对性PP模式的设计。另外，政府部门还需要积极发挥主观能动性作用，通过进行调整用地边界、改变用地性质、容积率奖励等方式，建立科学的投资回报机制，实现项目自身产生现金流，对社会资本的参与进行吸引。其次，可以进行政府引导资金的设立。同政府财政补助、税收减免等融资方式相比，政府引导基金能够有效地吸引社会资本，提高融资效率，稳定资金来源。在城市更新领域，通过进行政府引导基金的设立，不仅能够确保建设期间为城市更新提供充足的资金支持，同时还加大了社会资本参与的积极性和主动性。

结束语

总之，在经济不断发展的带动下，城镇化建设水平和工业化发展水平都在不断的提升，因此就对城市的更新提出了更高效要求，在这一过程中各级领导和部门就需要积极转变思想，明确城市的发展道路，实现城市现代化的建设和发展。

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