广州白云站周边地区开发建设思考

郝丽丽

摘要：“实现老城市新活力”是习近平总书记视察广东时对广州的殷殷嘱托。在新一轮的发展机遇下，白云区充分利用自然禀赋和得天独厚的优势，以环境作为核心竞争力和地区品牌，紧抓白云站落地契机，在产业高端集聚、城市绿色生态、社会和谐共处、民生共建共享的现代新型城区建设上走出白云特色发展的路子。本文以广州新建白云站周边规划建设为切入点，讨论地区发展困境，探索解决思路，为类似地区提供规划建设借鉴。

关键词：白云站；规划实施；广州市；白云区

1 引言

规划新建的广州白云站是国家、省、市重点示范工程，是广州铁路枢纽“五主三辅”客站布局中主要客运站之一，主要办理枢纽各方向普客始发终到和通过作业、少量高铁动车停站通过作业，兼顾城际动车通过作业，是广州站改造的前置条件，也是广州市构建枢纽型网络城市的重要抓手。站场规模11台24线，预测2030年旅客年发送量2731万人次。白云站选址于广州市白云区南部高强度建成区域，南距广州火车站约5公里，东距广州东站9公里，所在区域用地权属复杂，基础设施建设相对滞后。面对高能级的铁路枢纽落地，需要克服现有困难，充分发挥枢纽对地区发展的带动作用。

3 地区发展存在的困境

白云站所在的是建设强度高、密度大的中心城区，有大量村居及村集体物业，道路交通不成体系、通达性差，既是白云区实现“老城市新活力”的难点之一，也是重要突破口之一。

3.1建设强度高，利益协调难

以白云站为中心的8平方公里内的现状建设量已达994万平方米，用地和建筑面积“集体多、国有少”。随着白云站落地，土地价值不断攀升，土地的征收和建筑物的拆除势必会触动村内现有利益，各方蠢蠢欲动，均想要在中心枢纽建成时尽可能获得足够的“土地利益”。政府制定有效的土地开发方案、调动村集体的积极性难度较大。建设量上限的规划引领和刚性管控显得尤为重要，在规划编制层面就务必要把规划实施的每一步棋提前谋划好。

3.2路网缺失，建设成本高

通过交通影响评价，白云站周边现状道路整体运行情况一般，其中机场高速服务水平达到F级，广园西路、广园中路等道路服务水平在D级以上，主要交叉口服务水平为C级以下，存在一定运行压力。2017年6月，白云站周边道路系统规划及近期实施建议已通过市规委会城市交通及市政设施委员会审议，规划建设7条城市主干路。但经初步核查，由于地区村居、厂房十分密集，单纯依靠政府收储、复建安置及补偿的方式，财政难以承担高昂的土地整备资金，道路建设受阻。

3.3旧村环境杂乱，改造缺乏动力

2015年，市更新局牵头编制了《广州市白云区棠涌片区更新前期策划方案》并经市土委会2015年第6次会议审议通过。但截至目前，除了小坪村更新改造方案获批实施，其余村改造工作推进缓慢。白云站于2016年开始谋划选址于此，恰巧成为了该地区实施更新改造的重大契机，倒逼村社必须要马上启动更新改造来适应新的发展环境。

3.4产业低端，土地价值未得到充分发挥

白云站地区承接白云新城总部经济集聚区的功能辐射，附近主要有新市商圈，百信广场带动了周边商业服务业的发展。小坪村紧邻石槎路、黄石路，凭借便利的交通形成了大型建材物流批发市场，带动了部分酒店、餐饮业的发展。大量的村集体用地以制衣小作坊、村级工业园、仓库、批发市场等业态为主，进行来料加工、电脑绣花等初级加工，还有部分制鞋厂、印刷厂、木材厂等，现状产业技术含量低、经济效益低、环境污染大。

3.5产业发展缺乏指引，有可能会形成另一个广州火车站

白云站建成后，广州火车站地区将进行升级改造，原先低端的服装批发等势必会部分转移至白云站周边。白云站周边虽有较好的服装批发和加工的产业基础，但发展水平较低，若仅将低端产业“空间整合”而不进行内涵提升，将会在白云站周边形成新的混乱局面，亟需政府统筹确定白云站周边产业发展方向、运营和商业发展模式。

4 思考与对策

白云区从2015年开始推进白云站周边规划谋划，对地区的发展的思考不断加深。2018年8月，广州市发改委印发经15届48次市政府常务会审议通过的《白云（棠溪）站综合交通枢纽及道路周边城市更新和征地拆迁工作方案》（以下简称“市发改委方案”）对广州白云站及周边地区发展提供了方向，形成了“触媒”带动的地区规划编制思路。

4.1深入研究国内外优秀火车站建设案例，为白云站产业发展提供方向

综合研究日本京都站、香港红磡站、德国柏林火车站、广州东站周边200米范围内的城市功能，得出白云站周边应成为城市公共活动重要场所，是房地产、零售业、娱乐业以及城市复兴多种因素融合的结果。建议从全国服饰、家具产业最新发展趋势着手，寻找具有未来发展动力的新兴产业作为片区主导产业，塑造白云区乃至广州的新增长引擎。

4.2用好擦亮白云区“铁路牌”，研究和明晰白云站地区发展总体定位和总体形象

对照正在开展的市、区级国土空间总体规划、粤港澳大湾区铁路网规划、白云区“十四五”规划，立足白云区铁路经济和传统商贸、物流产业基础，提高土地与产业链的适配性，将白云区交通枢纽优势转化为经济优势，将传统产业优势转化为科技发展新动能，确定该地区为站城融合综合发展区，统筹推进周边城市更新，改善城市品质，提升产业发展环境，做真正目标明确和方向清晰的规划。

4.4上限管控与弹性预留双管齐下

控制性详细规划编制时，坚守底线思维，梳理并提炼用地、景观、基础设施等总体管控的策略和要素，将白云站周边地区分为白云站、站北、站南、站西、站东五大片区，从地区承载力的角度测算确定各片区总建设量上限、路网布局、路网密度下限及公共服务设施总量下限，进行宏观控制；对片区内的具体地块，经区政府统筹确定用地方案后，在前述四项指标不变的前提下,用地方案由市规划和自然资源局审定。规划既守住了底线，又预留可调整空间。

4.5用好城市更新政策，勇于争取“补偿包”

综合运用城市更新、政府收储、留用地落地等土地政策，推动白云站及周边地区土地成片连片有序、有机改造开发，重点推进白云站片区的征拆，保证重点项目落地。推进其余四个片区土地整理和项目审批，加快建设开发，为站场周边配套市政道路提供用地、筹措整体工程建设资金，改善城市环境并为后续产业植入提供载体空间。

4.6开展地区城市设计，精细化管控城市品质

形成围绕更新、公共服务配套，风貌引领、塑造广州门户形象，低碳环保、构建绿色出行范式的设计策略，以“绣花”功夫维护好地区张九龄纪念公园、张村公园、潭村公园等文化延续。构建自石井河向内渗透的公共滨水空间体系，划定核心控制区与一般引导区，对建筑风格及形式进行管控，构建富有层次的天际线和舒适宜居的人性化滨水活动空间，保障高品质枢纽门户形象。

参考文献

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