文旅项目投资并购的风险与应对措施——以广西桂平西山泉项目为例

1 黎靖 2 赵亮

1 广西旅发贵港投资有限公司 广西 贵港 537100 2 南宁市地下管网和水务中心 广西 南宁 530028

摘要：目前，很多文旅项目在开发过程中都遭遇到了困境。但是，对于具有较强实力的文旅投资公司来说，反而带来了机遇。虽然投资并购遭遇困境的文旅项目存在一定的风险，但只要提前谋划，应对有力，风险在总体上是可控的，利润可期。本文以笔者负责的广西桂平市西山泉投资并购项目为例，进行了风险与应对措施的探讨。 关键词：文旅项目 投资并购 风险与应对措施 1、引言 2015年以来，全国各地文旅项目伴随着特色小镇的兴起，如雨后春笋一般争相上马。但是，由于文旅项目开发主体的实力参差不齐，目前相当多的文旅项目已经处于烂尾状态。究其原因，主要存在照抄照搬、规划有误、缺乏 IP导入 、文旅项目房地产化等问题[1]。 我们也要看到，部分文旅项目在遭遇开发困境的同时，也给了具有较强实力的开发公司更多的并购机遇。只要能控制好项目的风险，就能实现自身的飞跃式发展。笔者（第一作者）供职的广西旅游发展集团，作为广西自治区文旅产业发展的龙头国有企业，基于多年大型文旅项目的成功经验，投资并购区内具有开发前景、资源优质但遭遇开发瓶颈的文旅项目恰逢其时。笔者基于自己的本职工作，以桂平西山泉投资并购项目为例，对该类项目的风险和应对措施进行探讨。 2、广西桂平市旅游开发资源优势分析 桂平市是一个县级市，地处广西西江生态旅游带，旅游资源丰富。桂平西山、大藤峡及龙潭森林公园等旅游资源是西江生态旅游带的核心战略资源支撑点。桂平市交通运输网络发达，广州至昆明高铁、柳州至肇庆高铁（规划中）途径桂平并设站。 2018年，自治区文旅厅批复西山泉旅游度假区为“自治区级旅游度假区”。 目前，广西正在加大力度支持县域文旅产业发展 [2]。在广西自治区文旅发展“十四五”规划中，桂平大藤峡将被打造成为“国家级旅游度假区”，而包含其中的“西山泉休闲度假旅游区”是实现休闲、度假功能的核心资源。 当地政府积极支持广西旅游发展集团整合桂平的优质文旅资源，大力挖掘森林休闲运动、温泉度假康养、禅修、茶文化等丰富内涵，打造“休闲度假品牌 +多类型户外运动 +禅修康体 +养生”复合型产品组合，创新文旅产品业态和文旅消费热点。 3、桂平西山泉投资并购项目简述 并购前，广西桂平西山泉项目的开发商为广西大藤峡谷文化旅游开发有限公司， 2012年成立。随着近年来国家政策调控及房地产行业贷款的逐步收紧，截止 2021年 1月 31日，该标的公司负债总额已超过资产总额，所有者权益总额为亏损状态。若标的公司不及时进行资源整合，寻求与文旅行业的大型企业合作，预计到 2021年末，其亏损状态将进一步扩大。 桂平西山泉项目的投资并购方案的思路为：广西旅游发展集团公司出资收购标的公司的部分股权；同时另外出资对标的公司进行增资扩股。收购和增资的原则是，集团公司由此可以获得标的公司 50%以上的股权，实现国有资金成功控股。同时，在并购完成后，集团公司拟以低息借给标的公司相应的资金，用于置换先前的高息贷款。经测算，并购后项目投资的内部收益率超过同行业上市公司的平均内部收益率，可以很好地实现国有资产的保值增值。 4、桂平西山泉项目的风险及应对措施分析 4.1政策风险 1.风险分析： （ 1）房地产政策风险： 2020年之后，国家为了引导文旅地产健康发展，在政策层面严控文旅地产房地产化，倡导回归文旅本身，文旅地产热度有所减退。项目本身开发周期长且处于初级房地产开发市场，受调控政策影响时间较长，宏观经济政策的周期变化、土地和住房政策的不确定性将对项目带来不稳定的因素。 （ 2）涉及风景名胜区管理的风险：经与广西林业厅保护处沟通了解，西山泉项目已摘牌未开发的 463亩土地，约有 130亩位于三级和二级保护西山风景名胜区（ 2018年版）范围内；已批复指标的 703亩土地，约有 200亩位于三级保护范围内。西山风景名胜保护区规划（ 2018年版）已上报国务院待审批，其中规定一级保护范围只能建步道、码头等简易设施，二级保护范围只能建文旅项目，不能建酒店和住宅，三级能建酒店等非住宅项目。如最终核实有部分土地不能用于房地产开发，可能对投资收益产生一定影响。 2.应对措施： （ 1）对于房地产政策风险，要积极研究政策趋势，提前做好准备，尤其是自有资金充足的准备；项目取地后尽快开发销售，缩短开发周期，在桂平市房产市场平稳健康的大环境现状下快进快出，规避未来宏观市场变化带来的风险；在项目开发方面，考虑多种开发模式。 （ 2）对于涉及风景名胜区管理的风险，在严格遵循国家环境保护相关政策下，坚决杜绝类似秦岭别墅违建事件的情况发生，同时，在并购合同中约定，如出现上述风险事项，按照可研测算中带来的损失影响调整标的公司估值，集团公司所多支付的对价由原股东偿还，或者提高集团公司的持股比例。有关风险防控措施在股权收购及增资扩股协议中作明确约定，以确保实施。 4.2市场风险 1.风险分析：主流客户价值观受不确定因素改变，未能满足主流客户的核心需求，产品定位出现偏差；周边竞品对项目造成一定压力 ,市场竞争激烈压缩项目预期利润。 2.应对措施： （ 1）通过前期完善的市场调研准确抓住市场特征及核心客户置业需求，并对市场进行实时监控，及时调整产品形式，拓展营销渠道以应对瞬息万变的市场环境。 （ 2）详尽分析市场现状与未来趋势，利用项目优势，紧扣主流市场，适当差异化竞争。 （ 3）加快完善配套设施，配合桂平市政府尽快将配套小学建成并投入使用。此外，积极沟通联系，争取将国内的知名中学引入本项目旁边的预留用地。 （ 4）利用大藤峡国家级旅游度假区的建设优势，努力吸引大湾区等外地的客户到本项目投资置业。 4.3资金风险 1.风险分析：项目开发周期长，资金投入量大，因开发步骤不合理导致资金流断裂，后续开发受阻的风险；各项资金存在不能按时到位或回款等风险。 2.应对措施： （ 1）在项目纯投资阶段控制配套设施的投入，确保销售型物业的建设进度，保证后续资金实现滚动性开发，严格控制成本，做好项目投资成本预算。 （ 2）以文旅项目加强与金融机构的合作洽谈，争取银行贷款资金的支持，确保后续文旅项目开发建设的资金需求，以文旅项目开发助推地产销售。 （ 3）加大合作开发力度，对于尚未开发建设的土地，与国内头部地产企业或央企进行合作，以我方出地、对方出资、收益共享的合作模式，转移后续投入的资金风险。 五、结语 投资并购优质的文旅项目是具有较强实力的公司未来发展的重要战略资源，为日后进一步整合文旅康养产业具有非常重要的意义。投资并购相关的项目虽然存在一定的风险，但只要提前调研谋划好，应对有力，风险在总体上是可控的，利润可期。 作者简介： 第一作者：黎靖（ 1987.06- ），广西桂林人，工程师，广西大学在职研究生学历，工程硕士。 通信作者：赵亮（ 1971.12- ），安徽省怀远县人，南宁市地下管网和水务中心高级工程师，同济大学管理学博士。研究方向为城市管理、建设工程管理等。 参考文献： [1] 白竹岚、赵亮，国内特色小镇失败案例分析 [J]. 社会科学， 2020 (09):370-371. [2] 孟萍，广西加大力度支持县域文旅产业发展 [N]，中国旅游报， 2021-7-19（ 002） .