着力探索城市有机更新的有效路径

段韬 1 蒋怡非 2

关键词：城市有机更新;有效路径;

引言

不同于拆除重建类的开发模式和综合整治的类社区自治模式，有机更新的重点在于基本保留原有结构和建筑风貌的基础上做以产业升级为特征的内容置换，大多数情况产权无法发生转移，必须100%自持，只能通过运营产生的租金和服务性收入来实现回报，其核心点在于内容运营能力，因此也更适合具有资产运营能力的企业主体参与。一般来说，有机更新主要体现为街区更新（主要是历史风貌街区的商业设施的盘活）和园区更新（主要是“退二进三”后的老工业厂区的商业再利用）。因为是在大部分保留的基础上重建，就意味着有机更新类项目的产权主体情况会比较复杂，政府主体下的“老公房”、村集体所有房屋、老工厂、分散的小业主、以投资基金为表现的资本机构等。不同的产权主体存在截然不同的诉求目标，作为市场化参与的企业也就会选择不同的合作模式来趋利避害，以保证自身的合法权益。

1实施城市更新行动的重要意义

(1)实施城市更新措施是适应新条件发展和促进城市优质发展的基本要求。改革回合开始以来，我国城市化进程规模巨大，产生了世界城市发展最美好的奇迹。2019年我国60.6%的城市化速度已进入后期城市化阶段，此时城市正处于城市更新的重要阶段，从大规模增量建设项目转向高质量的逐步重组和逐步结构调整，从“否”转向“确定”。根据国际经验和城市发展情况，这一时期城市发展面临着与各种风险冲突有关的许多新挑战和挑战。我们不仅需要解决城市化进程中的问题，而且需要更多地关注城市本身的发展，制定相应的政策和行动计划，走上实现连贯一致和高质量发展的新道路。2)实施城市更新措施是实现扩大内需和创造新发展景观战略的重要途径。城市是扩大内需、增加消费投资、建设强劲国内市场的重要战场。城市建设是现代化的重要动力，也是建立以大型国家和国际双重周期为基础的新发展景观的重要组成部分。我市的国内生产总值和固定资产投资总额接近90%，消费品零售比重在全国超过85%。实施城市更新措施，旨在促进一系列民用和发展型城市建设项目，有助于充分发挥国家发展的巨大潜力，创造新的增长点，促进新的发展能力，度过国内的大循环，促进我国的长期可持续经济发展。

2城市有机更新的有效路径

2.1创新城市文化主题，保护在地文化。

恢复“人和场老街”，拉动城市消费，创新“新瓶子装老酒”的改造方法，强化老街景的场景化改造。并植入新消费产业，引导城市消费，实现国际枢纽港的消费目的地。激发老产业的特色发展与新兴服务产业的入驻，达到产业更新的目标，在居民幸福感提升的同时，也吸引有高技术的人才入住，达到人口更新的目标。

2.2完善城市空间结构

一个以城市、城市、城市和城市地区为基础的健全的城市体系，协调中小城市和小城镇的城市发展，实施重要的区域发展战略，有助于平衡的国家发展；(b)建立良好的区域和城市发展协调机制，以利用城市的利益，促进城市地区的合作，加强中小城市的放射能，系统地解除大城市的非本质功能。促进主要区域基础设施和公共设施的共享，建立现代设施，如人口密集的城市交通，提高城市总体能力。

2.3规划整合

旧城的大规模更新，包括区域功能的重新定位，构成了具有地质特征的商品化和共性之间的矛盾。a)解决财政问题，一定程度的商品化的必要性，甚至必要的房地产开发；更新旧城的目标是改善居民的生活条件和生活质量，振兴城市功能，整合城市公共服务的现代要素。没有统筹协调的关系，很容易成为一个与旧的、不断变化的意图相矛盾的房地产开发阶段。

2.4促进新的城市基础设施建设

根据城市基础设施信息化、数字化和智能化创新，加快城市建设和效率的提高。加快构建通用信息模型(CIM)平台，为智能城市奠定基础。在市区实施智能基础设施和改造，提高运营效率和性能。共同开发智能城市和智能网络化汽车，构建智能线路平台。促进智能社区建设，实现智能社区管理。促进发展中的智能化建设和产业合作，建设建筑业互联网，推广钢结构等新型树木模式，加快“中国建筑广告”的发展。

2.5有机更新融入城市实物空间更新

(b)从拆除工程升级到全面升级，再到小规模、分阶段、渐进的有机升级；从政府到市场导向，再到多方参与的城市更新。从物理环境到社会驱动的更新，再到有针对性的城市更新。西亚旧城现已转变为一个不断修订的城市更新模式，逐步改进、激活和扩大了城市的“微型更新”功能。我们正致力于城市改造和旧城改造，从优化公共服务和城市公用事业到优化步行网络，再到创造社区感情。

2.6改善城市治理

城市治理是政府系统现代化和政府能力建设的一个重要组成部分，从而大大改善了城市科学、微调和智能治理，并有效地加强了对大城市危险的控制。(1)创新型城市管理。通过建立新一代信息技术城市使用综合服务平台，加强统筹协调的城市管理、指挥监测和综合评价以及城市治理。从小开始提高城市精度管理。(2)深化城市行政管理体制改革。a)在法治基础上建立统筹的政府协调、跨部门合作、顺畅高效的城市管理体制，注重解决法治和法治引起的城市管理问题，加强执法机构的建设

\结束语

改革开放以来，我国城市建设经历了新城崛起、棚户区改造、老旧小区改造等一系列转变。显而易见，城市更新的侧重点由增量转向存量，由规模转向质量。这一转变是由经济增速放缓、人口老龄化、城市化进程步入中后期，以及生态压力日趋增大等多种因素共同决定的，也是世界各国城市发展的共同经验。因此，实施城市更新行动，应当围绕满足人民群众对美好生活的追求，强基础补短板，持续推动城市有机更新，不断提升城市品质，建设绿色生态、安全包容、人文智慧的宜居城市。

参考文献

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