房地产抵押评估业务风险评估与防范措施

董旭

摘要：房地产市场在过去十余年来一直处于黄金发展期，甚至已经成为了我国经济的重要增长点，它对于我国GDP的增长产生了前所未有的巨大推动作用，深度促进了城市化的向前发展进程。本文中所探讨的是伴随我国房地产市场共同繁荣的金融市场问题，了解了房地产抵押评评估业务的风险评估方法与有效防范措施。

关键词：房地产抵押评估；业务风险；评估方法；防范措施

房地产市场繁荣带来的是金融市场的市场化程度逐渐提高，它加速了社会资金的流通，其抵押贷款份额所占比重呈现出逐年攀升发展态势。就金融机构而言，直接以房地产抵押评估作为贷款业务关键环节，如此一来房地产抵押评估业务也就应运而生。

1. 房地产抵押评估的基本概念与风险特征

房地产抵押评估是指代贷款者通过抵押物实施金融支付，确保其价值评估有效到位。房地产抵押有效评估一般由银行规定相关机构进行，其最终结果一旦确认，就具备相应的法律效力，可形成法律文件。房地产抵押物一般作为客观存在的实物资产，其形态具备绝对不动性，可基本满足价值形态规律，凸显房地产项目的保值增值性，也能减缓其折旧速度。

目前的房地产抵押评估工作存在诸多风险特征，首先它可能对潜在风险有所忽略，考虑到其评估程序相当复杂，所以每个流程都可能爆发风险，这其中就涉及客户、环境等诸多方面因素，它们都会对评估工作人员本身收益产生一定影响。另外，目前的房地产抵押评估工作依然处于发展完善阶段，其在相关法律法规方面还不够健全，且实践方面也存在诸多问题有待解决，所以它所呈现出的风险内容具有相当明显的模糊性，这说明了抵押评估风险与大环境是有关系的，特别是其中所存在的系统风险无法规避，风险范围也较难确定，这就是房地产低压评估工作的模糊性特征^[1]。

2. 房地产抵押评估业务的风险评估方法

基于业务承接、委托方评估等等目标，房地产抵押评估的业务风险评估目标主要是围绕风险因素弱化展开的，且它具有一定针对性，对估价业务的平稳推进具有促进作用。具体来说，房地产抵押评估的业务风险评估方法主要包含以下要点。

首先，要建立评估指标体系。对房地产抵押评估业务中的所有风险内容进行细分，它其中就包括了政治环境、政策、法律、自然、经济、社会、房地产市场以及委托代理等诸多风险内容。为此房地产企业可根据抵押评估业务风险内容建立相应风险指标集，对其中的诸多风险因素进行分析，它主要运用到了目的性原则、合理性原则、适宜性原则、系统性原则以及定性与定量结合原则等等。

其次，要建立模糊综合评价过程，结合指标体系对风险采取数量以及形式的上的全面评估，即建立定量风险评估体系，明确其结论数值表达内容，最终形成风险指标集合如下：

V=

在上述集合中，P就代表了等级划分数，其中将风险发生概率等级定义为零概率、低概率、一般概率以及高概率（分别用V1~V4表示），如此可构成两两比较的判断矩阵，明确风险指标集合中的各个比例标度，最终参考每一级指标比较其重要性并打分，设立每一级别的判断矩阵。

结合上述技术内容探讨结论，确保在接受抵押评估业务过程中对多种风险内容进行分析，建立具体风险指标，确保对抵押评估业务影响达到最大化。整体来说，在保证正常情况下各种风险稳定比较，进而提出房地产抵押评估业务风险防范措施^[2]。

3. 房地产抵押评估业务的风险防范措施

从业务委托、前期准备、实施阶段到评估报告归档阶段，不同阶段都必须提出房地产抵押评估业务的风险防范措施，下文就以实施阶段的风险防范措施为例展开分析。

房地产抵押评估实施阶段也是评估业务整体环节中最为核心的关键阶段，该阶段所存在风险因素众多，例如经济风险、技术风险、社会风险等等，这其中经济风险占比最大，它是房地产市场风险的最重要根源。以下简单介绍4点。

1. 市场风险的防范措施

结合房地产抵押评估值所具备的特定特征，在房地产抵押评估方面就需要分析其未来市场变化走势，思考其相应价值标准。在评估过程中建立与未来市场的密切预测关联关系，搜集相关历史资料，深度了解其历史发展的客观规律。在整个过程中，就需要建立合理的模型与房地产市场预测结合体系，确保最终结果准确全面。在所建立的模型中应该实现对房地产市场未来走势的定性、定量、定时预测，深入了解分析不同影响因素，明确房地产价值所带来的波动状况，做好前期预测修正，并对预测结果进行充实，如此便可最大限度降低房地产抵押评估业务风险损失。在深度掌握价格变动走势、研究房地产价格波动、建立降低评估风险模型过程中，需要始终保证其最终评估结果的准确性，为随后的技术风险防范工作奠定良好基础。

2. 技术风险的防范措施

针对房地产企业的不同评估业务对象，需要选择不同评估方法与不同数据参数，且其评估过程也必须符合估价规程方法，确保抵押评估报告体现谨慎性，同时完善评估报告的相关制度内容，特别重视风险因素有效审核。总体来说，应该在房地产企业中建立相应的奖惩机制，确保评估风险监督工作到位，真正要将风险因素问题落实到个人身上，如此才能最大限度降低评估风险。

3. 建立评估机构责任保险机制

房地产抵押评估企业明确评估自身的中介运营属性，包容业务工作中可能存在的责任风险因素，为此为有效规避风险必须考虑建立评估机构责任保险机制。目前在国内许多房地产抵押评估企业会充分借鉴、融合发达国家先进经验做法与案例，确保评估机构与责任保险投保机构联系起来，共同建立责任风险保障机制，最大限度降低风险责任可能为企业机构所带来的损失。另外就是建立有针对性的评估机构，明确责任保险体系内容。如果能够从客观实际角度出发，建立评估机构责任保险机制对推动房地产抵押评估业务的风险防范策略完善是极有好处的。

总体来说，应该合理运用模糊综合评价法系统建立多重风险管理体系，在具体的抵押业务风险管理过程中合理运用全面风险管理理论优化相应防范管理策略，有效克服多重风险问题，确保房地产抵押风险评估工作顺利开展，风险评估识别防范措施有效推进^[3]。

总结：

在房地产抵押评估业务风险评估过程中，针对不同阶段就存在不同风险，其风险特征与处置方法不尽相同，要深度结合评估业务机构以及房地产项目的实际情况给出具体的风险防范策略，时刻体现房地产抵押业务操作流程的全面性与普适性。当然，就目前来看房地产抵押评估业务风险评估还无法做到面面俱到，这主要是因为房地产抵押行业中所存在的业务牵涉范围较广、操作流程较为复杂、而且不同地区的房地产政策也有所不同，所以基于不同情况，还需要对其相关风险防范措施作出有效调整，突破其防范措施局限性，进一步体现房地产抵押风险评估技术与防范措施优势价值。

参考文献：

[1]陆莹. X评估公司房地产抵押评估业务中的风险与防范对策研究[D]. 2019.

[2]杨丽艳, 刘昱, 蒋秀峰. 论呼叫中心与银行房地产抵押估价风险防范[C]// 0.

[3]于伟, 吴文华. 房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J]. 中国房地产金融, 2000(07):3-6.