搞好集体建设用地评估之我见

张友占 黄腾 马宇飞

摘要：随着改革开放的不断深入和实践是检验真标准的体验，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益突出。尤其是农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权、同价；宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难以落实；土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题都表现出来。针对农村土地制度存在的一系列问题，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对农村农民土地改革提出了明确要求。2014年中办国办印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，《中央农办 农业农村部 自然资源部 国家发展改革委 财政部关于统筹推进村庄规划工作的意见》（农规发〔2019〕1号）等文件，对农村土地制度改革进行顶层设计，并提出了指导性意见。党中央、国务院高度重视农村土地制度改革，习近平总书记、李克强总理要求从实际出发，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。

关键词：集体；建设；用地评估

引言

按照习主席、李克强总理要求和党中央、国务院统一部署，原国土资源部在总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验的基础上起草了土地管理法修正案（征求意见稿），并向社会公开征求意见。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正，现已发布，并于2020年1月1日起实施。这预示着农村土地制度改革，尤其是集体建设用地入市、推动市场经济发展带来新的起点，也给集体建设用地评估注入活力。本人就如何搞好集体建设用地评估提出几点看法，与同行们商榷，还请赐教。

一、全面掌握集体建设用地入市流转新规

2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议，审议并通过《土地管理法》的修正，现已并发布。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大土地制度改革突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大亮点。同时，还体现了“坚持正确方向、坚持问题导向、坚持制度创新、坚持稳妥推进”四大原则。

新修正的《土地管理法》给集体建设用地使用权入市与评估带来了生机活力。第二十三条、第三十三条、第五十二条、第六十三条分别作出了：规定土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排；国家实行永久基本农田保护制度；建设项目可行性研究论证时，自然资源主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见；土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。明确了通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押的规定，同时还明确了对集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行的规定。

二、提出集体建设用地准入评估设想

与当地自然资源和规划部门紧密配合，根据政府急于推出的用地项目，提出集体建设用地准入评估设想，服从服务于当地经济建设的发展，提供良好服务。重点做好三方的工作。

2.1编制《集体建设用地评估技术方案》

编制集体建设用地评估技术方案是搞好集体建设用地评估的一项重要工作。（国土资厅发【2017】27号）文件《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》强调指出：“加强进度管理，严格遵守技术标准，提高信息化标准水平”。因此，要有计划、有步骤、有效果的做好《集体建设用地评估技术方案》。按照收集资料、实地调查，整理资料、汇总、归类，建立定级因素与评价体系，因素、因子作用分值计算，划分等级单元，综合确定土地等级，进行样点标准化修正，选定估价测算模型，分别用途测算样点地价，分用途分级别测算地价水平，编制基准地价修正系数等。

2.2提出集体建设用地准入评估设想

在完成《集体建设用地评估技术方案》的基础上，征得当地自然资源和规划部门同意的前提下，提出集体建设用地准入评估设想。在这里特别提出注意的是：集体建设用地与国有建设用地的区别，是否做到了同地、同价、同权？集体建设用地价格与国有建设用地价格之间的区别？不同用途地价影响因素分析及评估方法的运用问题？宅基地的三权分置问题？集体建设用地基准地价的特点，是否体现了（财税【2016】41号）、（国土资发【2017】27号）、（自然资办发【2019】36号）文件精神。集体建设用地基准地价评估技术要点的体现等。

2.3如何把握集体建设用地评估

没有进行农用土地分等定级及基准地价评估的地区，如何把握集体建设用地评估，这是关键的关键。对于完成了《农用地分等定级及基准地价评估》的地区是搞好集体建设用地评估的有效条件，也是最简单、最省事、最准确的评估。那么在不能完成《农地土地分等定级与基准地价评估》的地区，最好的办法是参照国有建设项目用地使用权评估，倒推集体建设用地出让、转让、出租、抵押价格。按照前述所提到的技术路线，针对不同集体建设用地类型，采取不同的评估方法，最终达到评估方法选用准确，技术路线正确，行政因素、区域因素、个别因素分析得当，评估结果真实有效。

三、把握集体建设用地评估的难点和疑点

集体建设用地项目类型多，情况各异、错综复杂。一般性的商业用地、商业住宅用地、工业用地、以及农村农民住宅用地、教育用地、体育设施用地都容易理解，入市交易也很正常，但是有些集体建设用地入市交易却是评估的疑点、难点，所以需要认真把握和研究。一是，集体水利设施建设用地。就是说一宗集体水利设施建设用地，当闲置、毁坏，甚至不使用时，能否进入市场；二是，集体特殊建设用地。如：坟地、寺庙、教堂等，能否改变用地性质？三是，乡村集体建设道路用地。无论是土路、铺砖硬化路面、沥青路面，甚至是乡镇村村通公路（土路、硬化道路），或者县级村村通公路（砖铺路和沥青公路）用地，都是集体建设用地所有权性质建设用地范围，能否改变用地性质，进行出让、转让、出租、抵押等，值得探讨研究和论证。

四、结束语

笔者认为，当前首要是要专门制定一部法律，参照国有土地房屋拆迁条例予以规范化，对各地各镇“土办法”的范围予以约束。其次要严格决策程序，不能因为事实上村民的“无法反对”，而打着“公共利益”的旗号肆意妄为，最重要的是要让村民“有话语权、有否决权”。最后是要做好补偿，摈弃有限的、不完全的补偿方式，充分完善好评估、补偿范围、补偿方式，使等价补偿、完全补偿成为现实。

参考文献：

[1]崔惠子. 集体土地上房屋征收补偿立法研究[D].郑州大学,2013.

[2]郗磊. 集体土地房屋征收评估探讨[A]. .中国房地产估价与经纪2012年第3期（总第94期）[C].:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2012:5.

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