房地产开发的风险管理与研究

杨同芳

摘要：房地产全过程风险伴随整个项目开发过程,需要对各个阶段的风险进行分析,必须对其成因有完整、清晰的认识,房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险,减少因风险带来的损失,还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险,维护社会稳定。

关键词：房地产开发；风险管理；措施

1房地产开发全过程风险分析

1.1投资拓展风险

此项风险在房地产获取土地过程中出现,如在项目一级整理过程中,拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致,将直接影响拆迁进度;若地块内涉及农用地等非建设用地,还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程;周边四邻对用地红线范围若存在争议,还需进行大量的前期沟通和测绘;合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等,都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价,能否在多轮竞争摘得土地,获取土地后能否实现预期利润,都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。

1.2房地产工程项目设计发包阶段的风险

在房地产开发设计阶段，对房地产项目的实施方案的设计是不断深入、逐渐细化的。随着方案架构、初步设计、施工图纸等各个设计项目的完成，房地产工程项目的构成也逐渐完善。在设计过程中，风险分析是房地产项目设计需要重点考虑的内容之一。对于可能会引起房地产风险的各项因素，如经济、法律、自然环境、合同、合作伙伴等，都需要在设计阶段对其进行科学、系统的分析，并根据分析结果思考设计对房地产风险的防范措施。例如，规划好风险准备金、设计备选技术方案等。特别是在发包文件中，必须对房地产工程实施过程中的各项风险及责任进行科学合理的划分，明确房地产项目的各个参与方需要承担的负险和责任。

1.3建设环节的风险

由于房地产在建设的过程中所产生的风险要相对较小,但依然不可忽视,因为有些是不可避免的。首先,在建设中容易受到自然条件所带来的风险,包括地形、气候环境等;其次,客观和主观因素的影响,导致工期延长,不能与原计划相符合风险;最后建设质量风险,受原材料质量、施工技术以及施工方法的影响,导致工程出现质量问题,从而引发质量风险。

1.4房地产项目后期的风险

在房地产项目的后期风险，主要在于房屋交付风险及后续可持续物业运营的风险。物业交付风险，必须注意前期设计技术方案的合规性以及地产销售过程的销售风险。物业可持续运营风险，在设计技术方案设计是否考虑物业运营成本的降低以及分摊，是否对后续物业经营造成困难。通过对后期风险因素的分解、分析和有效评价，从而在前期设计技术方案的过程中提出相应的规避方案和优化方案，为后续房地产开发工作，减少和避免出现物业交付的问题以及物业经营的困境，为业主提供优质的物业服务。

2房地产开发全过程风险防控

2.1分化风险,了解实时政策,选择科学合理的地产策略

一方面,为更好的满足地域性房地产,降低投资决策风险,缩小周围环境变化以及政策变化给房地产带来的影响,可以在投资决策中考虑多方面地域,将资金予以拆分,将风险平均分化,以提升效益。另一方面,为降低国家政策出台所造成的影响,作为房地产开发商应该实时关注政策动态,了解其现状以及发展趋势,并适当性的做出预判,以便在风险出现时能够灵活的应对,对自身的开发方案进行适当调整,在满足当前趋势的状态下来对风险进行防范和规避。最后,为更好的避免周边环境给房地产开发带来的影响,房地产开发应趋于多样化发展,不要一味的单一向发展,应多产业化,将商业、旅游业以及教育等有效结合,打造出一种具有多样化的产业模式,以提升自身的综合价值和竞争力,从而促进房地产开发的更好发展,做到对风险的有效规避。

2.2强化合同管理,健全施工体系,降低建设风险

一方面,在房地产建设前都会签订相应的合同,并在合同中对责任以及建设要求都予以明确,因此加强对合同的管理,了解其中的法律法规,并掌握其实质意义,对利益的划分,以及对日后纠纷的处理都十分重要,强化对合同管理也是做到合理规避风险和利用风险的方法。另一方面,要健全完善施工体系。在建设过程中,由于工程容易受到施工材料、施工技术以及施工方法的影响,所以就要注重对施工体系的完善,聘请专业监理人员来对施工的各个流程进行严格监管,将责任落实到部门、个人,注重对施工人员技能以及安全知识的宣传与学习,严把材料质量关,将监管有效的贯穿到各环节,从而提升工程建设质量,有效的降低和规避风险。

2.3回避房地产工程项目风险

要有效回避房地产工程项目风险，首先要遵守尽早原则。所谓尽早原则，就是指采用回避策略，在房地产项目尚未实施前，就根据前期的风险分析，根据企业自身的综合能力在经济方面平衡后对产生风险的主要因素有选择的进行规避，有所为有所不为，既能够回避风险、减少房地产项目的风险损失，又能争取项目效益的最大化。

其次，是能力原则。房地产开发企业必须结合企业的实际规模和生产能力，选择适当的房地产开发项目。也就是说，要尽量回避风险大、超出企业开发能力的房地产项目，选择风险小或适中的房产项目，从而达到有效回避风险的目的。在进行房地产开发决策的过程中，需要注意，对于明显导致亏损的房地产项目，必须果断放弃、及时止损、防止风险超出企业所能承受的能力，导致企业在风险中越陷越深，造成更严重的亏损。对于缺乏把握的房地产项目，可以直接放弃项目，选择不参与。如果工程已进一半，预测后期风险巨大，会造成严重的亏损，也可以中断项目，从而减少房地产开发企业的损失。

2.4科学制定销售策略和模式,降低销售风险

首先,由于房地产为固定资产,且流动性较弱,所以在变现能力方面也相对较差,在销售过程中很容易出现售价下滑以及空置的现象,造成资金风险。所以在销售时,为了能够进一步促进对资金的周转,开发商可以通过预租或是预售的方式来促进销售,以提升资金回转力度,降低风险。此外,也可以通过转销代理的方式将风险进行转移,采取代理销售的方式,利用其客户资源来进行销售,以促进资金的回流,降低销售风险。

2.5分散、分离和转移房地产项目风险

首先，要分散房地产工程项目的风险，就是指将房地产开发过程中的风险，分散给其他相关单位。通过多个单位以一个小集体的形式，共同分摊房地产开发的风险，从而降低个体单位的风险压力。在房地产开发过程中，风险的影响范围和影响量并不是无限扩大的，其影响范围和影响量都是有限的。因此，房地产项目的参与者通过对风险进行科学合理的分配，使每个参与者都承担一定的风险责任，从而实现对房地产风险的积极管理和控制。

其次，分离房地产工程项目风险。这是指将各个风险单位进行隔离，从而有效控制风险发生后的影响范围和影响量，有效防止风险发生后产生连锁反应，防止风险相互牵挂，从而缩小风险影响范围，减少风险损失。

最后，转移房地产工程项目风险。这种方法通常在没有更好的处理风险的办法时才会应用，是项目管理者为了保护本部门的利益，将风险转移给其他部门的一种风险防控措施。由于不同的单位对风险的承受能力各不相同，同时不同单位的优势也不同，因此风险在被转移后，最终并不一定能会给风险承担单位或部门造成损失。

结论

随着我国房地产行业的繁荣发展，在房地产开发过程中出现的各种风险也越来越多。对房地产开发全过程中的风险进行有效的分析和防控，不仅对保证房地产项目的顺利实施，提高房地产项目质量，保证人们的生命财产安全具有极为重要的作用，同时，还对推动我国房地产行业的规范化发展，建立房地产市场的秩序具有极为深远的现实意义。

参考文献：

[1]李玲丽.房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险及防范[J].财会学习,2019(6):127+129.

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