房屋征收补偿制度与补偿范围

温月秋

摘要：本文主要讲述了我国房屋征收补偿制度所面临的主要问题以及相应的完善建议，然后对房屋征收补偿范围进行分析。

关键词：房屋征收；补偿制度；补偿范围

引言

新时期背景下，城市规划建设规模明显扩大，而政府征用土地的现象频繁发生。一旦公共利益和私有财产不受侵犯与自愿原则出现冲突的情况下，很容易引发不同类型的法律纠纷。其中，在城市改造拆迁方面，拆迁补偿的价格逐渐成为拆迁利益冲突重点内容。而被拆迁一方与拆迁方都会站在个人立场分析问题，要想达成共识具有较大的难度。在拆迁方面，利益纠纷的问题主要是无法保证拆迁补偿问题的共识。为此，有必要深入探究房屋征收和补偿制度的问题。

1我国房屋征收补偿制度所面临的主要问题

1.1受偿主体不够全面

根据现行房屋征收补偿的法律规定，处于公共利益考虑而进行的房屋征收，应该对所有受偿主体进行公平补偿。而现行法律对于受偿主体的界定范围仅仅局限在被征收房屋的所有权人，不考虑相关承租人的补偿问题，这就使相关承租人的切身利益得不到保障，体现不出对所有受偿主体进行公平补偿的平等性和公平性。

1.2补偿范围过窄

房屋征收补偿的范围与被征收人的切身利益息息相关，我国相关法律法规还有待进一步完善，其主要存在着诸多问题，比如拆迁补偿范围比较窄以及忽视潜在利益补偿等问题。人们在进行房屋选择的时候往往会考虑到诸多因素，比如地理位置、周边配套以及生活氛围等综合性因素，其直接与人们的日常生活息息相关。但是，在进行房屋征收补偿的过程中并没有充分的考虑到这些因素，进而也不会对这些潜在的价值进行补偿，居民在进行搬迁的过程中也会消耗较大的人力、物力和精力，从而会直接影响到人们的潜在利益无法得到有效的保障。

1.3补偿标准缺乏实用性

现行制度的补偿标准缺乏实用性是导致我国房屋征收补偿民生问题的主要因素之一，虽然我国近些年连续更新了多部房屋征收补偿方面的法律条文，但是由于补偿标准过低，缺乏可操作性，致使相关的补偿标准只能起到指导性的作用，而没有实用性，因此造成很多房屋征收补偿政策得不到有效的落实。

1.4补偿程序不公开公正

房地产价格评估机构在进行征收房屋价值评估的过程中，并没有进行公开的听证程序，进而导致评估的过程中并没有得到公开，进而难免的出现评估机构与房地产商直接进行沟通，从而导致违规操作的发生，直接危害到被征收人员的切身利益。补偿金在进行发放的时候也存在着诸多问题，比如渠道不畅以及监管不严等现象，从而会导致补偿金被层层剥削，出现十分严重的贪污现象，最终的结果就是造成被征收人并没有得到充分的补偿。

2我国房屋征收补偿制度完善的建议

2.1应该尽快确定相关承租人的受偿主体地位

在现行房屋补偿制度中，相关承租人也是受偿主体的重要组成部分，也应该享有房屋征收补偿的权利。因为相关承租人拥有房屋的使用权和经营权，为了公共利益而进行的征收，直接损害了承租人对房屋的使用权和经营权，致使承租人受到一定的经济损失和带来生活上的不便。现行房屋征收补偿的法律法规直接排除承租人的受偿主体地位，直接导致了社会矛盾的激化，不利于政府依法执政形象的维护，因此应该尽快确定相关承租人的受偿主体地位，维护承租人的切身利益。

2.2扩大征收补偿的范围

必须要确认补偿的基本原则，逐渐的废除传统的适当补偿原则，应该积极的推广现代化的完全补偿兼公平补偿的基本原则。其主要原因就是因为在完全补偿的原则内不仅能偶对财产进行补偿，还会对拆迁过程中所造成的损失给予相应的补偿，其补偿内容主要可以包括营业损失费以及搬迁费等。进而才能够从最大程度上维护被征收人员的切身利益，但是，会给政府的财政带来较大的负担，甚至无法保障征收的正常开展，为了能够解决这个问题，必须要坚持公平原则给以辅助，尊重市场发展的规律，坚持以市场价格为基本标准进行公平的补偿。

2.3完善房屋评估制度

必须要将土地使用权的补偿纳入到房屋征收补偿的范围内，从而能有效的提高补偿标准。必须要不断的完善和创新房屋评估制度，在进行房屋评估的时候，必须要保障其公平、公开，并且被征收人也应该适当的承担一部分评估费用。在进行评估的时候，应该选择两家或以上的评估机构对房屋价值进行评估，如果两家评估的结果存在较大的差异性，应该选择第三家评估机构对其进行评估，并且以评估结果相近的作为主要依据，从根本上保障评估结果的准确性和客观性。

2.4补偿程序应进一步公开公正

必须要从根本上解决房屋价值评估过程中不公开的问题，可以采取建立公开听证制度，征收人与被征收人积极的参与，房地产评估机构在听取双方意见之后在得出客观、公正的评估结果。必须要加强补偿金发放的监管力度，避免其出现违规操作，建立严谨的监管制度。

3征收补偿范围与标准的具体确定

因《征收与补偿条例》的目的是为了终止建设用地使用权，使国有土地所有权回复到圆满状态，所以不能像《征收与补偿条例》第15条关于房屋征收范围的规定那样，就房屋本身而狭隘地理解征收范围，或者根据《物权法》第六章关于业主的建筑物区分所有权的规定，依区分所有权的建筑物与非区分所有权的建筑物来理解房屋，而须以城乡规划法为基础，以建筑区划观念为指导，系统地理解被征收土地上包括房屋在内的一切地上定着物。这种理解方式虽然有可能偏离《征收与补偿条例》所用规范用语的文义，但非如此不能更好地确定补偿范围，实现公平补偿。

按照城乡规划法，城市房屋并不是一个孤立的地上定着物，而是以其为核心的建筑或建设系统。例如，对于区分所有权的建筑物，由《物权法》第73条可明显看出，除房屋之外，建筑区划内至少存在道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、公共场所、公用设施和物业服务用房等。非区分所有权的建筑物，在绝大多数情况下，按城市规划要求，也至少必须包含道路、公共场所或林木等。因此，房屋征收并非像法律技术上那样，征收的仅仅是区分所有权的建筑物或单独所有的建筑物，而是单位或个人的经营场所或生活空间。这决定了征收补偿不仅仅是对财产价值（房屋价值）的补偿，而包含着对生产、生活或生存条件的补偿。

应立足于被征收人生产或生活进行补偿，并不是说补偿毫无限制。为有效裁决纠纷，公平补偿只有具备切实可行的判断标准才能得到实现。为此，首先需要从法律技术上明确到底哪些损失应该得到补偿。单位（法人）或个人所有的房屋应给予补偿自不必说，建筑区划内为区分所有权的建筑物的所有业主，或为单独享有建筑物所有权者共有的公共设施、公共用房、花草、林木等地上定着物，同样应予以公平补偿。《征收与补偿条例》虽然对此未作出明确规定，[24]但可以通过类推适用方法对其予以补偿，或者干脆适用《物权法》第148条的规定，即“提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”

4结束语

随着我国社会经济的快速发展，城市房屋征收补偿环节已经成为当今社会城市建设中十分关键的环节，并且已经成为社会各界关注的话题之一。本文主要对我国城市房屋征收补偿制度所面临的主要问题以及完善的建议进行了具体阐述，今后还要不断完善城市房屋征收补偿各个细节和相关制度，从而推动城市的快速发展。

参考文献

[1]论国有土地上房屋征收与补偿制度的完善[D].黄滢.广西师范大学2015

[2]国有土地上房屋征收与补偿比例原则适用研究[D].刘琳娜.内蒙古大学2014

[3]我国城市国有土地上的房屋征收补偿制度完善研究[D].陈坦文.安徽大学2012

[4]房屋征收补偿范围与标准的思考[J].朱广新.法学.2011(05)