安康市房地产营销费用变化分析

王义莉陈兴平

摘要院本文以安康市兴华集团房地产营销费用为例，运用统计分析法对安康市房地产营销费用现状及其变化原因进行了分析，最后向安康市房地产企业提出了建议。

Abstract:TakingtherealestatemarketingexpensesofAnkangCityXinghuaGroupasanexample,thispaperanalyzesthestatusofrealestatemarketingexpensesinAnkangCityandthereasonsforthechangesbythestatisticalanalysismethod,andfinallyproposesthesuggestionstotheAnkangCityrealestatecompanies.关键词院房地产；营销费用；商品房Keywords:realestate；marketingcosts；commercialhouse中图分类号院F275.1文献标识码院A文章编号院1006-4311（2014）31-0146-02

0引言近期，安康市房地产业管理局公布了2014年1-4月份《商品房销售面积》和《商品房价格变动表》，数据显示1至4月份，安康中心城市商品房均价分别为：4607.83元/平方米、4630.93元/平方米、4591.69元/平方米、4489.71元/平方米；安康中心城市商品房成交套数（不含保障房和商铺）分别为：355套、243套、291套、211套，4月份商品房成交套数比3月少80套、比1月少144套淤。这些数据表示安康市的房地产市场在一季度已发生了巨大变化。那么，安康市房地产企业又是如何来应对这种变化的呢？其实早在2013年前，安康市的房地产企业就从营销费用入手开始应对这种变化。

1安康市房地产营销费用现状分析在此以安康市兴华集团房地产营销费用的变化进行分析。安康兴华集团房地产营销费用由营销策划服务费、营销活动费用、广告费、销售佣金、销售中心搭建装饰费、样板间装修费、办公用品费、员工日常报销费、宣传礼品费以及其他费用组成。2011年、2012年、2013年的房地产营销费用为：3,313,866.14元，2,451,024.03元，3,016,572.05元。

1.1房地产营销费用占房地产销售额的比例该企业近三年的房地产营销费用占房地产销售额的比例基本保持在2.5%—3.0%之间，房地产营销费用的变化与销售额的变化基本保持同步，详见表1。

该企业2012年的营销费用是2011年的73.97%，而2012年的销售额是2011年的74.06%，二者的下降幅度相当；该企业2013年的营销费用是2011年的91.03%，而2013年的销售额是2011年的84.86%，详见表2。

1.2房地产营销费用的构成从安康市兴华集团房地产营销费用的构成结构看，变化最明显的是样板间装修费、销售中心搭建装饰费、广告费和其他费用。2011年的样板间装修费占营销费用的比重为4.61%，而此后为0；2011年的销售中心搭建装饰费占营销费用的比重为26.02%，2012年下降为3.52，2013年进一步下降为0；2011年的广告费占营销费用的比重为43.08，2012年下降到28.12%，而2013年又上升到49.73%；2011年的其他费用占营销费用的比重为0.84%，2012年上升到30.66%，而2013年又下降到9.07%，详见表3。

2安康市房地产营销费用变化原因分析2.1外部原因在其他条件不变的情况下，安康市房地产市场的大势，在一定程度上影响着房地产的销售面积，从而影响着商品房销售额。2011年末安康市区商品房均价为4445元/平方米，进入2013年后，1月有一定幅度的上涨外，其他各月的销售价格以小幅波动为主，2013年安康市商品房价格基本稳定在2012年的水平。

但是，在商品房销售面积方面，2013年为120.62万平方米，比2012年的121.69万平方米下降0.88%。从而使得2013年安康市区商品房销售额比2012年下降2.65%，详见表4。

2.2内部原因主要是营销费用控制过严，安康市多家公司规定房地产营销费用应控制在销售额的3%-5%之内，这一规定虽然符合房地产开发公司营销费用占销售额的比重要求，但未考虑对销售额的影响。

3从全国范围内看房地产供求失衡2014年1-2月，房屋新开工面积同比增速-27.4%，房屋销售面积同比增长-0.1%，考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素，可以对短期房地产市场的走势得出以下结论：第一，销售量方面的表现依然处于高位；第二，新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开始出现明显转变。2014年前三个月，全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右，其中一线城市同比下滑40%，如果考虑到限购限贷政策已经持续三年之久，政策的边际效应早已过去的问题，此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整。

4结论与建议从上述分析可看出，安康市房地产企业为应对房地产市场变化，早在2012年就已从营销费用入手做出应对，尽管这种应对措施是消极的、被动的，但却是理性的，可保证企业在一定时段内安全度过房地产市场寒冬。但是，毕竟安康市房地产企业采取的这种应对措施是消极的、被动的，是以牺牲销售额为代价的，因此，建议安康市房地产企业应以积极措施应对未来的房地产市场变化：淤定期预测安康市房地产市场走势，在市场走势未发生质变前应以积极的措施营销；于应以积极的观念进行房地产营销费用管理，不能管的过死、不能以节约房地产营销费用为管理目的，而应以促进房地产销售额增长为目的。

注释院淤数据来源于安康市房管局。

参考文献院[1]周剑.房地产营销策划中的问题与对策分析[J].现代营销(学苑版)，2011(06).[2]张庚全.论房地产营销策划方案的设计与实施[J].商业经济，2011(05).[3]贾忠文.潜力基础营销:萧条中获取业绩的一剂良方[J].城市开发，2009(10).