加强房地产市场管理，促进房地产经济发展

唐超权

摘要：随着市场化改革的深入发展，房地产业实现了快速发展，现如今已成为人们关注的焦点。但是，房地产业发展的同时也存在诸多问题，制约着房地产业的发展，阻碍国民经济的发展和人民生活水平的提高，不利于社会的可持续发展。因此，要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须改革房地产管理，实现房地产业的可持续发展。

关键词：房地产；市场管理；经济发展

引言：随着我国社会经济的不断发展，人们越来越重视房地产经济建设，这不仅有利于中国社会主义市场经济的协调发展，也有利于我国的城市经济建设。但是，房地产经济发展迅速的同时，房地产经济过热、房地产“泡沫化”等问题也不容忽视，这很可能会影响当前我国社会主义市场经济建设的协调。因此，必须采取科学的宏观调控手段来保护房地产经济的健康发展。

1房地产市场管理的概念

房地产市场管理是指房地产行政机关依法对交易机构、交易规则和房地产交易相关的各种交易活动进行管理。

市场经济作为一种经济手段，其运作的基本规律是价值规律、供需规律、竞争法等。房地产管理必须遵守市场经济发展规律，有效发挥市场的作用、资源配置，促进房地产经济的发展。但是，市场经济有其自身的弱点和消极方面，例如，市场功能存在缺陷、市场竞争不成功、市场无法完全实现公平的收益分配等，而市场调节本身也存在一定的盲目性。

因此，政府需要对市场进行必要的宏观调控和管理。政府对市场的监管应遵循宏观间接监管原则和方案指导原则，运用经济政策，经济规制，经济计划，经济监管和必要的行政管理，对市场经济的有效运行起到调节作用。

2房地产市场管理的现状及存在的问题

2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。

随着国民经济的发展，房地产企业的管理环境越来越大，变量因素越来越多，使项目管理的前瞻性和知名度越来越差，各项目的技术要求越来越高。因此，为了适应环境的变化和工程项目的要求，房地产公司需要不断增强专业技术来提升自身的核心竞争力。

2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。

房地产企业基本上是劳动密集型企业，产品的形成主要取决于劳动力的投入，附加值低，人员流动频繁。房地产企业往往只雇用项目管理人员和少数技术工人，大多数员工没有固定工作单位和工作场所，造成培训困难，工作水平无法承受。此外，工程项目涉及业主，分包商，材料供应商等各方面，分包专业分工相对较小，项目工程管理难度较大。管理相对广泛，需要多方合作和密切合作才能完成整个建设项目。

2.3企业的组织结构不能适应企业的发展。

房地产企业组织结构如今仍然存在许多缺陷，例如部门职责不明确、责任和权力不匹配、协同过程不顺畅、管理效率低、过程管理的概念没有建立等问题。随着房地产行业外部环境的转变、房地产技术的革新以及房地产企业自身的发展，企业的组织结构必须随之合理演变。

2.4管理体系不完善，员工情绪不稳定

缺乏人力资源管理体系，工作评价体系不健全，绩效考核与薪酬体系不健全，员工缺乏积极性，核心人员流动率高。房地产监管非常重要，只有房地产管理得当，才能促进经济发展。

3对加强房地产市场管理调控的建议及对策

鉴于目前中国房地产交易市场的信息化、市场化和多元化发展趋势，传统的房地产管理模式已不能满足其日益增长的需求，房地产管理改革创新的必要性日益凸显。因此，针对房地产开发的现状，必须总结出一套科学、合理、先进、规范的房地产管理模式。

3.1加大对商品房结构的规划管理

为了解决中国小城市房价上涨过快，住房供应结构短期不合理的问题，通过宏观调控积极调整住房结构，保证居民的合理消费，以维持住房供应市场的均衡和稳定发展。具体表现为增加普通商品住房的供应，分析相关原因，并有针对性地提出对策。在住房价格相对较高且迅速上涨的地方，增加普通商品住房的同时，还需要通过政策和保障来增加住房，例如限价商品住房、经济适用住房和公共租赁住房等。

3.2加大对房地产市场的监管力度

为了有效控制住房个人转让过程中发生的相关费用扣除的模糊性和不一致性，以及对二手房交易征收个人所得税等问题，国家外汇管理局建设部联合发布“关于规范房地产市场外汇管理相关问题的通知”，规范境外买家购买国内商品房的外汇管理。为了让外国投资者进入房地产市场，有必要规范他们在房地产市场准入方面的投资，加强发展管理，严格规范海外机构和个人的管理，明确规定外国人建立投资房地产企业和股权转让和项目转让的程序，并严格规范外商投资房地产企业的贷款和结算行为。

3.3健全和完善土地市场，促进土地产权流动

要在土地产权制度改革和土地市场培育方面取得突破，努力振兴现有土地资产，建立一批超级土地租赁市场，并出台相关政策保障，推动土地产权制度改革。土地使用权分配到市场。此外，国家和政府为了新的经营土地使用权，在管理通过土地租赁市场，实施土地转让，土地拍卖，公开招标，上市交易等，以取代协议。通过立法，明确分配给房地产的土地使用权的使用期限，并根据不同的用途和现有的财产状况，在30-50年内确定使用期限。企业可以转让、出租、抵押土地产权作为法人财产权，当非商业用地改为经营用地时，也应重新定义使用期限。

3.4房地产市场创新管理与实践

开展房地产管理创新具有积极的进步意义。首先，管理创新可以推动其他工作环节的创新和改革，不仅可以激发各部门的积极性，提高部门的效率，还可以充分实现资源的优化配置，促进房地产业的可持续发展。其次，房地产创新可以改变缺点，消除弊病，降低风险，使房地产更好地发展。

房地产开发面临着激烈的竞争和自身发展的制约，因此房地产业必须进行管理创新，探索房地产业发展的新途径。为了在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现自身的健康稳定发展，房地产管理创新是当前房地产业发展的必然选择。

3.5管理模式的探索和创新

如今，随着信息技术的快速发展，房地产业必须顺应信息技术的要求，不断实现房地产的创新。

管理模式的创新是房地产管理创新的第一步，也是房地产开发的基础。因此，房地产业应利用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的完善和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，将房地产业的发展与员工的个人利益联系起来，从而调动员工的积极性。

3.6人才培养模式的创新

房地产需要具备人才优势，才能赢得激烈的市场竞争，人才的培养是提升房地产竞争力的重要环节。越来越多的企业开始注重人才的培养，建立培训管理机制，以便在激烈的竞争中立于不败之地。

3.7土地市场管理

房地产管理创新还需要从基础开始，即土地市场管理的改革与创新，不断完善土地供给方式。同时，进一步提高闲置土地利用率，加大对土地的处理力度，进而恢复建设用地，大大节约土地资源。为防止投资者投机，国家需要采取相应措施加强土地管理，不得无限制地发展。

4新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点

4.1进一步加强对房地产市场的监管，强化房地产主管部门的管理职能，通过房地产市场管理领导小组进一步研究有效管理房地产市场的具体思路和措施。在日常检查和专项检查的基础上，联合执法领导小组定期召开相关会议，与有关部门协调联动，全面监督，联合治理，严厉处罚，确保影响。在联合执法中，将企业信用体系与完善的问责制流程相结合，并结合企业市场行为和市场准入、资格管理，形成“市场”和“站点”联动的工作机制，有效约束和规范企业的市场行为，切实加强对房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。

4.2进一步推进违规记录制度

完善和落实行政相关人员违法行为建设工作管理制度，严格记录违法行为的信息，加强行政许可、市场准入、工程招标、许可登记、竣工验收等市场监管中的违法行为信息监督。结合省级建筑企业综合信用评估体系建设，建立信用信息公共共享机制，推进市场信用体系建设。积极扩大房地产信贷档案的功能和覆盖范围，发挥信用档案的作用，将销售行为、住房质量、交付和信息披露等内容纳入房地产信贷系统。信用档案应作为评估企业资质的依据，存在违反法律法规、严重质量问题、交付不合格住房等违法事项的，应当记入房地产开发企业的信用档案，并予以公开披露。

结束语

房地产经济的发展与人们的生活息息相关，其发展的好坏直接关系着人们和国家的切身利益。为保证房地产经济在我国能够健康稳定的发展，保障人民的住房需求，不仅需要房地产企业自身积极的整改，同时还需要国家进行政策性的调控，采取有效措施加强房地产行业的管理，只有这样才能进一步确保房地产市场良性健康有序的发展，带动我国经济的建设蓬勃发展。

参考文献：

[1]申玲，张逸帆.低碳经济与中国房地产企业的发展方向[J].改革与战略，2010（12）.

[2]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理，2011（3）.