农村建房规划问题的分析

黎江锋

摘要：随着我国经济实力的发展，我国城镇农村经济也取得了明显的进步。如今我国非常注重城镇新农村的建设，促进对农村土地资源的合理利用。然而目前城镇新农村建设中存在一些建房规划问题，不利于对农村土地资源的合理利用。本文就是针对建德市“三改一拆”暨“创建无违建市”活动中出现私人建房中暴露出一些问题，并根据实际情况给出合理的规划管理对策建议。

关键词：新农村建设；建房规划；问题分析

随着我国城镇经济不断发展，农村的生活水平也相应提高，农民手中也有了富裕资金，尤其是新农村建设影响下我镇许多农户建设住房改善居住环境，或者拆旧建新、或者异地新建，但随着建德市“三改一拆”暨“创建无违建市”活动以来，航头镇农村私人建房中暴露出一些问题，以下结合经验对如何做好规划管理进行分析。

一、城镇新农村建设中私人建房现状

航头镇地处杭州建德市西南部，东北邻寿昌镇，东南与大慈岩、龙游交界，西南与大同镇接壤，西北与淳安县毗邻。全镇行政区域面积153平方公里，辖18个行政村、1个居委会，总人口4万。近3年来全镇规划审批建房625栋。就农村建房规划来说，规划审批日趋完善，由其是建房审批权下放到乡镇和国土部门实行“一镇一所”以来，乡镇规划、国土部门秉承着以人为本、求真务实的原则，积极依法履行职能、科学规划、加强管理，进一步促进了乡镇的可持续发展。很多农户修建房屋都是从自己种植土地上根据修建位置与面积规划，建房都十分随意，想怎么修就怎么修建。新建房屋的农户多选择在公路沿线建房，这样交通是方便了，一些村民无视规划，未批先建或审批后不按规划建设的现象时有发生。由于农村建房没有统一规划，修建的房屋不但影响到整体环境，还和新农村建设提倡的“村容整洁”相矛盾，导致农村建房规划并不能有效发挥其职能，加之镇区配套设施缺乏，现行的农村建房规划，并不能满足新型小城镇建设发展的要求。

二、城镇新农村建设中私人建房存在的问题

(一)农村建房审批仍缺乏规划依据

就航头镇来说，全镇18个村名义都编制村庄建设规划，但没有严格的规划管控。2007年全镇进行了行政村合并，曾设想对合并后的行政村进行整村规划编制，但是整村规划费用开支较大，遗留问题难以妥善解决，加之村民宅基地布局随意性大，规划设计落实不到位，不符合村庄规划实际，最终整村规划只能无疾而终，更别说全乡整体规划。

(二)农村建房有法不依现象比较严重

农民生活水平不断提高，农村房屋建设不断增多，而村民的法律意识却未能跟上，部分村民的法制观念比较淡薄，存在未批选建、少批多建、无序乱建、违法占用耕地和基本农田等现象。一户多宅、超占面积、建新不拆旧现象普遍，航头镇三改一拆以来一户多宅共拆除613处11.41万平方米，存量违建2088户13.2万平方米，造成相当数量的农村住宅和宅基地闲置荒废，既违反集约、节约用地政策，又对耕地保护工作带来巨大压力。特别是公路沿线建房盛行，但是公路控制红线的约束不严，比如320国道，按公路红线范围规定，新建房屋需距离公路边线20米，但是近年来新建的部分房屋明显不符合这一规定，导致公路沿线房屋参差不齐。

(三)农村建房执法力量依旧薄弱

航头镇规划国土力量十分薄弱，其国土所编制2人人，年龄都在50岁以上，从事规划审批仅一人，在做好日常审批工作之余，已无更多力量用于督促建房户依照审批规范建房，市城管执法大队寿昌中队无力顾及农村违规建房，执法十分困难。乡镇国土和规划虽然经常下村走访了解情况，发现违法违规建设行为及时进行了制止和书面停工通知，发现少批多建、乱占规划红线的违反户及时进行整顿，但是由于执法力量薄弱，执法力度不够，一些建房户根本不听国土、规划部门的要求强行建房，而强制执法又弊端重重，容易引发矛盾纠纷，致使严重影响公共利益的违规建房现象时有发生。

(四)农村建房审批不周

农村建房审批程序存在偏颇，一些审批规定在操作过程中存在弊端。如在审批过程中，需要邻居签字，但是一些邻里存在矛盾的在建房审批时拒不签字，而实际情况是建房户并未对邻居产生不良影响，像这种因为邻里的不和导致建房户审批无法通过，最终只能违章建房。审批过程中存在建房条件相差无几的，一户审批通过了另一户却无法通过，致使建房户对审批的公正性产生怀疑。

三、新农村建设中私人建房规划管理对策

(一)政府协调统一，完善城乡整体规划

由市政府领头，国土、规划、设计等相关部门参与，从实际出发，因地制宜，根据农村经济发展和城镇化进程的客观需要，兼顾农业生产实际，科学规划农村居民点的数量和用地规模，处理好人口、资源、环境的关系，有计划有步骤有重点的逐步推进农村宅集居化建设。结合建德市新农村建设，完善乡镇土地利用总体规划，从严控制村庄用地和宅基地用地规模，分类指导，统筹安排城乡建设用地，从而有计划地改善农村生活和村容村貌。

(二)市镇村三级明确责任，齐抓共管

对全市的废旧宅基地统一进行摸底，制定详细的清理整顿方案。建立市、镇、村三级监管网络，明确工作职责，落实监管责任，加强直主管部门的执法主体作用，强化镇政府的监管责任，充分发挥村级组织作用。增强村级组织的管理职能，建立村级信息管理制度，确保一户一基等制度落实到位，多余或弃用的宅基地由村级组织收回宅基地使用权，严格控制宅基地面积，杜绝和减少闲置、浪费土地现象，多方配合，形成齐抓共管的局面。

(三)加大宣传力度，营造守法氛围

在常规宣传的同时，针对村民们存在疑虑的问题重点宣传，做到土地管理的政策法规家喻户晓，按照“不走形式、不走过场”的要求，真正深入到田间地头，与农民面对面开展法律宣传活动，增进农民对建房报建、规划、设计、验收等程序的认识，促使其真正重视自己房屋的法律权益、质量安全等，充分营造全民守法建房的氛围。

(四)完善审批程序，依法审批

完善建房审批程序，以顺应不断发展的需求。严格按法律程序、按控规标准、按“一书两证”制度审批，严格按照法律法规规定的程序进行审批，在审批时严把法律程序关，不仅要符合规划方面的法律规定，还要符合消防、环保、人防、地震、电力、气象等方面的法律规定。严格按照规划和控规确定的内容、建设标准、强制性标准，用地强度，认真地进行审批，凡不符合总规要求的，一律不予批准。凡从事扩建、改建、新建等建设活动，必须办理《乡村规划许可证》、《规划选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，把规划管理贯穿于建设活动始终，杜绝执法不公的现象。

(五)预防为主，处罚为辅，加大违法用地查处力度

预防为主、事前防范。建立预防机制，加大农村建房管理执法力度。强化乡镇执法力量，把执法关口前移，预防违法行为的发生，针对农村建房中出现的新情况、新问题，认真做好违法案件的查处工作。妥善处理好现有宅基地与建房中存在的问题。加强监管，狠刹违法占地建房风，以农村集体土地范围内房屋登记为契机，对近几年农村建房进行全面登记造册。对于符合农村村民个人建房条件，符合土地利用总体规划及农村宅基地建房许可条件的，未办理建房手续已建房户，按程序申请补办审批手续，完善农村宅基地登记发证制度。对于擅自建房，少批多占、超面积建房的，要实行“有偿使用”政策，按相关规定严格处罚，甚至可以请自来水厂、电力局等部门配合对违规建房者采取强制措施，水电不入户。对于强行抢占耕地、违法占地建房，影响很坏的典型案例，要强行拆除。

参考文献：

[1]董开拓.农房规划建设中应注意的几个问题[J].现代物业(上旬刊),2012,08.

[2]蒋万芳,肖大威.农村住宅建设管理的思考与探讨[J].规划师,2011,02.