论不动产异议登记制度

[摘要] 2007年我国《物权法》第19条对不动产异议登记制度作出了明确的规定，这无疑是立法上的一大进步，但该条规定过于笼统和简略，存在着将不动产登记权利人排除在异议提请主体之外、异议登记提起后法律效力不明确等问题。针对我国不动产异议登记制度的现状和不足，文中提出了将登记权利人纳入异议登记申请主体范围，明确异议登记提起后登记权利人能够有条件的处分自己登记名义下不动产等立法方面的完善意见。

[关键词] 市场交易安全 不动产异议登记 立法完善

不动产是关系国计民生和社会稳定的重要财产，不动产登记制度则是我国民法中一项重要的物权制度。在我国经济迅速发展，房地产业持续升温的今天，保护交易市场安全、建立有序的不动产交易市场显得尤其重要。我国《物权法》第19条规定"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。"这一规定在保护市场交易安全和不动产真实权利人利益平衡方面可谓是迈出了历史上关键的一步。

一、不动产异议登记制度的渊源及其在我国的确立不动产异议登记制度起源于普鲁士法，以1872年5月5日的所有权取得法和土地登记法为中心，可以分为以固有异议登记为重点的前期普鲁士法的异议登记制度和以预告登记制度为重点的后期普鲁士法异议登记制度。德国、日本、瑞士等国在民事立法时均采纳了该制度。

我国的物权立法比较滞后，在2007年的《物权法》中才第一次明确设立了不动产异议登记制度。在此之前，异议登记制度只是在地方性法规中得以尝试实践。但因地方性法规的适用范围局限性，异议登记并没有在我国得到广泛的适用。1993年《物权法》的起草工作开始，异议登记制度开始进入公众视野。物权法的7个草案稿中分别对异议登记制度进行了描述，直至2007年《物权法》的正式出台。

二、我国不动产异议登记制度的现状及其存在的问题

（一）不动产异议登记的申请主体根据我国《物权法》的相关规定，对登记权利的正确性有质疑，提起异议申请的主体为利害关系人。这一规定引发了很多争议。有的学者认为对于这里的利害关系人应作广义理解，既包括登记权利人也包括其他利害相关人。有的学者认为不动产登记如有错误，登记权利人会自动通更正登记进行改正，而不必通过异议登记。故在异议登记中将登记权利人设为申请主体是毫无意义的，所以利害关系人应当进行狭义理解，即指除登记权利人外的其他利害相关人。

（二）不动产异议登记的申请条件要提起异议登记，必须存在一定的可以提请异议登记的事由。我国《物权法》第19条第2款规定"不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。"即是说如果利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，一般是可以申请更正登记，但只有当不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人才可以申请异议登记。对于将登记权利人不同意更正登记作为异议登记提起的前提条件是否合理，法学界存在两派截然不同的意见。笔者认为，为了更加有效的保护真实权利人的利益，不动产异议登记的提起是不应该以登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提的。

（三）不动产异议登记的效力异议登记的基本效力就是阻断登记公信力，异议登记的这种效力是确定的。但是对于异议登记期间，登记权利人是否能够自由处分不动产却存在极大的争议。对于异议登记对登记公信力效力的阻断有两种模式，一种事后阻断（权利处分有条件无效说），另一种事前防止（权利禁止处分说）。事后阻断说认为异议登记不能剥夺或者限制登记权利人的处分权，该权利人仍然可以将作为异议对象的物权进行转移或者变更，登记机构也必须办理相应的变更登记。只有在异议确属正确时，该物权变动才会丧失法律效力。事前防止说认为，异议登记的直接法律效力是彻底否定物权的登记公信力，因此，异议登记提起后，登记权利人理当不能行使处分权。

我国《物权法》对不动产异议登记制度的法律效力并没有作明确的规定，但《房屋登记办法》却对此作出了相应的规定。《房屋登记办法》第78条规定："异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。"笔者认为这样的规定有欠妥当，不利于财产的流通和经济的发展。

三、我国不动产异议登记制度的立法完善及展望

（一）增加不动产异议登记的申请主体纵观《物权法》的起草过程，可见物权法草案中对异议登记的申请主体有过较大争议和改动。物权法草案第一稿第16条规定："权利人及利害关系人有权对不动产登记簿的错误记载申请异议登记。"二稿第20条规定："权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的裁定。"但随后的三稿、四稿、五稿都将权利人排除在了异议登记的申请主体之外。笔者认为这样并不能更好的维护真实权利人利益。因为登记簿上记载的登记权利人可能是登记的他物权人，而不仅仅是登记的物权所有人。因此，根据异议登记保护真实权利人的立法宗旨，应当将登记权利人纳入申请异议登记的主体范围之中。

（二）改进异议登记的申请条件《物权法》第2条规定了更正登记作为异议登记的前置要件，即只有登记权利人不同意作更正登记，利害关系人才能提起异议登记。笔者认为，这样的规定有欠妥当。

首先，设立异议登记制度的意义在于它具有迅速、简捷的特点。当事人申请异议登记的主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者直接办理更正登记收取更多的证据，即提供一种临时的保障。因此，从这个角度，异议登记制度应该是更正登记的前置辅助要件才对，而不应该是更正登记为异议登记的前置要件。

其次，从实践中看这样的规定也缺乏可操作性。登记权利人与异议登记提请人本就是利益的争议双方，正常情况下有着利益冲突的双方是不可能为对方提供对自己所不利证据的。既然如此，那么异议登记提请人又该如何拿出证据证明登记权利人不同意进行更正登记呢。可见这是一条缺乏实践操作性的规定。因此在今后的司法解释中应该加以明确。

（三）明确异议登记的法律效力我国的《物权法》应当对异议登记提起后登记权利人是否有权处分不动产进行明确的规定。对于此，笔者更加倾向于事后阻断模式的选择。

异议登记只是阻断了登记的公信力，而并没有对登记的物权效力进行彻底的否定。异议登记的提起对交易中的第三人起到了提示警告的作用，即该物权可能存在瑕疵，但这并没有剥夺交易双方的选择权，第三人可以选择继续交易也可以选择终止交易。当物权证实为确有瑕疵时，第三人不能凭借善意取得制度取得该物权，反之则交易达成。因此，事后阻断的模式在真实权利人的保护、登记权利人的保护、交易第三人之间找了一个合理的平衡点，不仅尊重了交易双方的选择而且有利于财产的流通，真正达到了物尽其用。 除此之外，有的学者还认为如果异议登记也具有限制权利人的处分权效力，将导致异议登记与预告登记的适用关系发生混乱。

《物权法》规定的不动产异议登记制度是我国民法发展进程中的一大历史创举，它的确立更好的保护了真实权利人的利益，是法律公平价值的体现。作为我国法律上的新生事物，它固然存在不少缺陷与漏洞，但笔者相信通过理论和实务中的不断探索，不动产异议登记制度将会变得更加完善。

参考文献：

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