住宅房地产项目设计阶段成本优化措施与应用实例研究

王伟民

摘 要：作为中国城市化进程中重要一环，房地产行业起着非常大的作用，随着国家对房地产提出房住不炒政策主基调，房地产行业日渐降温，进入了微利模式，而对项目进行精细化管控，有效控制成本成了房地产企业精细化管理中间的一个重要工作，本文论述了住宅地产中成本优化工作中间最重要的一环—设计阶段成本优化，通过设计阶段标准化指引，以及相应的管理动作对成本优化工作进行阐述，并通过T项目实例，将设计阶段成本优化方法在项目中进行实际应用，取得了一定的效益，值得读者和从业者进行借鉴。

关键词：住宅、房地产、成本优化、设计阶段、优化措施

引言

房地产住宅行业发展了近四十年，对房地产精益管理的要求越来越高，房地产成本优化管控是大、中型房地产企业提升成本竞争力的一个方向。本文主要从拿地后在项目设计阶段管控优化成本角度去论述，结合作者在2018年操盘的一个项目，着重在该阶段优化成本，带来项目直接经济效益，启迪读者对设计阶段优化项目成本思路。

房地产企业开发住宅项目，可以在以下几个方面进行成本优化管控，“规划设计、成本招采、工程运营、营销管理、客关物管、四费税金、公司组织管理”。

房地产企业拿地后，要认真做好成本策划工作，设计阶段的成本策划很关键，不谋万世者不足谋一时，不谋全局者不足谋一域。设计阶段的成本管控重要性占到60%以上。在形成施工图纸前的成本策划非常关键。现在从方案设计阶段进行成本优化进行论述。

1、住宅房地产项目规划方案设计成本优化要点

1.1 建立规划设计标准

把涉及到成本管控的面积可售比管控、相关方案要点管控（容积率、竖向、公建配套、车位配比、地面停车，人防面积等）、多方案经营比选管控、预测绘面积管控等相关管控措施形成正式制度，在前端规划方案阶段，即实行管控成本措施。通过对各类产品经济效益进行比选，确定强排产品业态。一个好的业态组合，对整个项目利润至关重要，从联排到高层，从面积段到户型优劣，以及项目的SWOT分析，这些对项目销售影响很大。通常这个阶段都是营销前策进行项目定位，设计部门就要根据项目地块的不同特点，做出强排户型、楼栋方案，再进行多方案之间比选，供决策者进行决策。而规划方案设计标准就是将各自企业自身核心产品形成标准，以便快速强排，快速决策，形成对比方案。每个大型房地产企业都有各自核心竞争力户型、产品库，都是基于这个原则进行积累建成。设计管理部在应用于新项目时，就采用规划设计标准进行强排提供决策用。

1.2 重视红线外成本项

大、中型房地产企业往往深耕区域多年，在同一个城市有多个项目。在“一城多个项目”背景下，若存在项目相邻或临近的情况，可考虑项目之间联动设计红线外相关内容，红线外相关设施共同使用，相关成本共同分摊，做到总体优化，比如供电红线外管道、开闭所间隔、线路、环网柜等，同时可以联动周边其他地产公司开发的项目进行分摊，笔者在2006年常州天宁区的项目就采用与临近开发商共同分担高压线路工程费，比单个建设成本节约一半，节约红线外高压供电建设费用达150万元。

1.3 统一施工图设计标准

建立统一的施工图设计标准，对施工图设计进行分项限额设计、二次深化标准设计、施工图内部审查进行复核。将单项成本标准化，形成统一的标准。使成本子目可控，从而动态成本可控。设定建筑设计标准，需要明确各个部位的建筑标准，形成各项指引。比如：外墙设计指引、卫生间装修指引、室内建筑材料设计指引、地下室设计指引、保温设计指引、地下车库导视系统设计指引、入户大堂设计标准指引等等。对于非效果类设计项也形成标准化，比如充电桩、充电电源等设计，每个地方标准不相同，这点是可以与当地供电部门进行沟通。以周边城市案例去影响当地主管部门，不必超前设计，以免造成资源浪费，成本增加。

1.4 关注地下成本设计

地下建设成本无法在项目销售时产生溢价成分，客户看不见，无法形成体验，无法形成溢价。所以优化设计这部分成本很重要。特别是对于特殊地质处理：比如溶洞、超深换填等成本控制，地下施工的工程量，由于条件特殊，很容易造成成本超标，这些项目的设计要在建立一些标准：比如超深换填工程优先采用以下方法：独立基础，当超深深度小于等于2m，宜采用C15混凝土换填，宽度同垫层边；当超深深度大于2m，宜加深独立基础，调整柱截面的方式。对于筏板基础形式，具体项目对比降板及回填的成本方案。采用换填材料优先选择场地好土（粘性土、砂土），其次考虑级配沙石。实施过程中，要注重建设方收方和现场签证工作的管控，避免计量出现误差，形成管理浪费。土方工程也是很重要一个成本子目。通过合理调整场平标高，有效节省开挖土方量。再通过分期开发进行土方周转平衡。可以节省土方成本。基础选型也是重要的一项。不同的基础形式，各自的特点、造价都不同。进行方案比选，选择合理的基础形式。

1.5 住宅项目示范区的标准化

住宅项目都有示范区－展示区，展示区一般要求快速建设，一些项目拿地后就开工，如山东政府、苏州政府就在推广成这种建设速度，房地产企业可以尽早达到开放示范区进行展示蓄客，并提前开盘，减少项目资金占用，而采用标准化示范区设计有利于节约时间，同时可以重复利用一些图纸设计、材料和家具。报建手续大多采用临时建筑工程规划许可证方式，后期按事后工程进行复核。这样做法大大压缩示范区建设周期和压缩资金占用成本。同时快速建成示范区后，房企可尽早进行蓄客开盘。房地产企业设计部门可以建立不同的示范区标准设计，以供项目公司快速引用设计，从面达到项目快速开盘的目标，以节省项目资金占用成本。

1.6 建立户型标准库

建立住宅户型标准库工作，是企业内功的表现，一个住宅户型研发要进行很长时间，不停地打磨，同时各地政府也在进行不同的规划细则管控。如果房地产企业拿地后才进行户型设计，要浪费大量时间，期间大量产生资金年化利息，增加项目建设周期中金融、政策、市场风险。而进行标准化户型设计，一方面设计可以大幅压缩时间。另一方面户型的配置相同，甲供材料可以进行集中采购，招采部门在标准户型库建立的背景下，通过扩大招采量，可以在材料供应商那儿获得较低的供货价格，极大的优化成本结构，各大中型房地产企业都在延用这种方式。比如“碧桂园、恒大、万科、朗诗”等房企，这些企业的电梯、磁砖、洁具要比同行低10%以上的供货价。户型标准库建立后，不是一劳永逸，过程内设计管理部门仍要同时不停地优化户型，使户型及时跟上市场，保持产品户型的竞争力。

图1 设计户型标准化建设流程

1.7 根据项目优化产品配置

产品配置主要是指产品中各个细项，如电梯、入户大堂装修、小区门卫、园林景观等。通过调整这些细项成本分配额，加大客户敏感度高的成本项，提高客户体验满意度，减少客户非敏感的成本项，来达到在设计阶段优化产品配置优化成本的目的。每个项目定位需要做到差异化、多元化，成本工作就要做到精细化，要对非敏感的成本项尽可能少投入或不投入。一些地产的区域公司多部门联合对市场分析和调研，着重排查客户非敏感点与敏感点。对市场客户敏感性排序结果测算不同档次的成本，建立区域不同档次的配置标准，并组织相关部门会签确认，靶向建立适配标准，各种配置标准优化空间清晰可见。以便进行项目规划设计时选择配置。

表1 客户敏感度项成本排序

1.8 解读规范标准，进行规范适配

通过认真研究标准、规范，形成地区标准做法。对于房地产市场下行的地方，可采用规范下限，以达到成本精准投放。建立不同的装修标准，对于不同售价的产品制定不同成本的装修标准，以适配市场。建立园林标准，同样也是针对不同售价的产品分类制定园林成本。同理，各个专项成本都可以按进行售价分段。

2、住宅房地产项目设计阶段成本优化管理方法

2.1 产品前策对标管理

产品策划阶段就对标竞品工作。通过将项目的产品与市场竞品进行内、外对标，分析公司的产品竞争力。通过公司各部门职能联动，对当地竞品从规划、建筑风格、户型、展示区、装修、景观等专项进行调研，并制定了城市竞品地图，为项目精准定位和成本优化适配提供保障和依据。比如增加了南向双阳台、洗衣机置于南阳台、加大厨房面宽、面积赠送等优化项，并应用到户型库建设中。

2.2 查核项目设计标准动作

项目设计管理中，对每个项目进行标准化优化动作管控，一项一项核对。特殊的成本子项调整采用审批，以使管控动作形成标准化。大中型房企特别要关注这个管理动作，做到动作标准化，再进行对照检查。以避免项目成本优化管控因人而异，控制差异化的发生。及时复盘总结，再形成新的标准。

2.3 加强方案、设计审查机制

方案、设计图审查是设计管理过程中重要的一环。区域或集团的设计管理部，要加强设计方案审查环节，把重要指标形成比照参数，比如：可售比、户均停车位、地面车位占比、场地标高、桩基专项、配置专项、成本敏感度排序、示范区大小、示范区样板房个数、小区产品是否过多、是否分期建设等等。以停车效率为例，重点在每个车位占用面积。是否可以采用机械车位？是否配置充电桩等？对于地下车库是否围护过多？层高的是否合理等等。对于户型配比，要有营销前策科学的市场调查及验证。如果产品定位报告不准确，或者没有进行科学验证的产品定位报告，容易造成产品不匹配市场，首次开盘结果达不预期目标，从而增加后期调整规划许可方案的隐患。充分重视并完善设计提资，包括项目周边的市政调查工作，要求务必详尽调查。关注供电市政配套工作项，红线外供电配套项所占单方成本高。架空引入外线和埋地引入外线两种方案的成本相差很大。能做架空引入外线电源的方案，尽量不要用埋地电缆加环网柜方案。对周边地产项目接入线路和建设周期也要进行调查，争取多企业、多项目进行分摊，有效地降低红线外市政成本。

2.4

聘用第三方设计优化工作

可以请专业的单位优化项目对单体建筑的含钢量、基础形式、支护工程、地下室车位等，做到单项最大化的优化，达到成本节省的效果。地下室优先采用BIM技术，进行优化层高，降低地下室层高。对于基础形式，要根据地质勘察报告，比选各种基础形式。多请教当地地勘专家，组织基础形式比选方案。有效优化基础形式，控制风险。比如在浙江湖州地区，地块多位长江中下游冲积平原。地质条件差，在应用钢板桩时，要特别的注意。围护工程的形式，往往是风险的来源，很多工地都发生过度优化围护工程导致工程停工的案例。对于围护工程一定要加强基坑的位移观测，及时关注基坑的安全。同时加快地下工程的施工和雨季基础的排水工作。

2.5 后评估更新

房地产企业完成项目交付给业主后，进行整个项目成本部分后评估会议，对项目整盘过程中出现的问题进行修正、更新，及时地更新设计标准和管控动作。不断地更新，使设计阶段的管控工作更为有效。

3、住宅房地产项目设计阶段成本优化浅论应用案例—T项目

作者在B地产集团AS区域工作过程中，任T项目总工程师，项目总建筑面积13.8万平方米，由13栋18层高层组成，其中地下室为4.1万平方米。在项目技术管理过程中通过大量技术优化方案节省了造价达1189万元以上。

成本管控除执行标准化管控动作，编制并应用标准库，采用标准示范区等逐项进行优化。特别对以下部分采用成本优化方法。

3.1 基础形式选型设计

根据地勘报告，项目需采用桩基础，对比采用成品管桩，试桩过程中采用破坏式试桩法，得到桩基最大承载等参数，提供给设计院进行修正桩长，使得局部桩长减少10至12m，共节省了约 300万元。示范区综合楼不设地下室，采用独立基础，无需土方大开挖即可快速施工，可极大地缩短工期，缩短了示范区开放周期；货量区基础设计中，通过对比桩型成本，采用成品管桩成本降低显著，灌注桩综合单价343元/m，预应力管桩综合单价220元/m，可节约成本35%，显著提高利润。

3.2 支护工程设计方案

根据基础围护工程设计院提供的设计图，组织嘉善当地地勘专家进行论证，去掉了大部分三轴工法桩，采用放坡锚杆支护和局部钢板桩形式。基础围护设计单位经过重新计算，设计方案最后通过市级建筑协会专家评审，并进行了实施，一并节省了493万元。降水工程：通过优化井点降水为管井降水，节省了80万元。

3.3 重视成本策划工作

对产品配置进行排序，按客户敏感度分别为：室外景观配置、公共部位装修、电梯、外立面装饰、入户门、安防工程 、层高、围墙、单元门、泛光照明、地下室地面、铝合金门窗、铝合金百叶、阳台落地栏杆。同时将我方的产品标准与竞品做了对比，得到了市场的认可的同时降低部分成本。

3.4 重视土方成本项

项目规划方案强排后，进行土方平衡项工作，由于项目位于城市防洪围堰内，海拔仅为2.3米，当小区场地与道路接口坡度可以接受的情况下，与规划当地部门沟通后，提高了场地标高，一方面减少降雨积水时，围堰排水不及时的隐患，另一方面减少了土方开挖量，降低了土方开挖成本。根据营销对市场的判断，适当分期建设，这时可以土方局部平衡，将二期开挖部分土方用于一期的回填，减少了外运和外购土方量。该项土方成本节省了20万元。

3.5 优化窗户材质

将窗户材料改成塑钢，由于这个产品配置项客户敏感度低，通过改成塑钢门窗，既有利于节能设计，又降低了成本。此项减少了80万元。

3.6 优化保温专项成本

通过优化外保温设计，原设计外保温采用30MM厚泡沫混凝土保温层, 通过对标上海房地产项目保温做法，发现上海地区较多房产采用内保温替代外保温。通过内保温做法成本测算，确定内保温整体工艺能节余成本，并向设计院提出优化要求，再通过节能专项审查，最终成本优化措施得以落地。通过采用内保温无机膏料设计，且内保温无机膏料在平整面上无需进行内粉刷，可以节省施工成本和改进工艺质量。通过外保温转成内保温方案的优化，内保温施工面积小于外保温面积，总建筑面积13.78万平方米的项目，原外墙保温面积是82225.9平方米，而采用内保温后，保温施工面积是71947.5平方米。总共节省216万元。详见下图

表2 不同保温价格对比

表3 不同保温材料性能对比

表4 内外保温造价对比

4、结论与建议

综上所述，通过设计阶段多项措施进行成本优化，可以有效地降低成本。加快项目建设进度，获得企业之间差异化的独特竞争力。建设项目的特点是按审批的施工图施工，施工阶段优化成本的难度较大，而且容易产生由于施工图变更触发合约索赔条款，进而增加无效成本。房地产企业应该尽量避免这样情况的发生。注视设计阶段成本优化工作，是房地产项目成本管控中重要的一环。当然这些设计阶段的成本管控方法根据不同地区和项目存在着一定的偏差，实际应用中也要充分重视项目当地的外部环境和政策研读、新材料新工艺的应用，不能生搬硬套。

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撰写日期：2021-1

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